ECLI:NL:RBAMS:2026:9836

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 juli 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord van 5 november 2025 met producties,

- het tussenvonnis van 28 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 augustus 2026 en de daarin genoemde stukken. De zittingsaantekeningen van de griffier zijn in het dossier gevoegd.

De rechtbank heeft ten slotte bepaald dat zij vandaag uitspraak doet.

[eiser] was eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning). Vanaf 2004 tot 2018 heeft [eiser] in de woning een bed & breakfast (hierna: B&B) geëxploiteerd. [eiser] is in 2018 verhuisd, maar bleef eigenaar van de woning. De exploitatie van de B&B werd overgelaten aan een huurder, tevens hoofdbewoner van de woning.

In november 2019 hebben toezichthouders van de gemeente verschillende huisbezoeken in de woning afgelegd. De gemeente heeft op 24 april 2020 per brief aan [eiser] bericht dat zij voornemens is een boete van € 20.500,- op te leggen vanwege het onttrekken van de woning aan de woningvoorraad zonder dat daarvoor een vergunning is verleend. Volgens de gemeente is één van de voorwaarden voor het exploiteren van een B&B overschreden, te weten dat de bestemming tot bewoning overheersend blijft, aangezien meer dan 40% van de woning voor toeristen was bestemd en er geen sprake is van nachtverblijf door [eiser] . Daardoor handelt [eiser] volgens de gemeente in strijd met de 40/60%-regel en artikel 21 lid 1 a van de Huisvestingswet.

Bij besluit van 3 september 2020 heeft de gemeente op bovengenoemde gronden aan [eiser] een bestuurlijke boete opgelegd van € 20.500,-. Op 3 september 2020 heeft de gemeente vanwege dezelfde redenen als de boeteoplegging een last onder dwangsom opgelegd, waarin [eiser] gelast werd om binnen één week het gebruik van de woning als B&B te staken, op straffe van een dwangsom van € 50.000,- ineens.

[eiser] heeft op 1 oktober 2020 bezwaar gemaakt tegen de bestuurlijke boete. Bij beslissing op bezwaar van 24 juni 2021 heeft de gemeente de boete gehandhaafd. Wat betreft de door [eiser] bepleite matiging van de boete heeft de gemeente aan [eiser] bericht dat de gemeente een gefixeerd boetestelsel heeft gehanteerd en dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij de boete niet zou kunnen betalen.

Op 13 juli 2021 heeft de gemeente [eiser] aangemaand de openstaande boete voor 30 juli 2021 te betalen. Op 28 juli 2021 heeft [eiser] een bedrag van € 16.000,- van zijn broer geleend. Op 30 juli 2021 heeft [eiser] de gemeente verzocht een betalingsregeling te treffen. De gemeente heeft daarop een betalingsregeling aangeboden van € 854,16 per maand gedurende twee jaar, beginnend in augustus 2021. Een bevestiging zou per brief worden gestuurd. Op 5 augustus 2021 heeft [eiser] het volledige boetebedrag aan de gemeente betaald.

Op 22 september 2021 heeft [eiser] de woning voor € 476.000,- verkocht. Op 11 november 2026 heeft [eiser] de lening aan zijn broer terugbetaald.

Op 7 oktober 2022 heeft de gemeente de beslissing op bezwaar van 24 juni 2022 ambtshalve herzien. Hoewel de gemeente nog altijd van mening is dat [eiser] de regels heeft overtreden, is in het nieuwe besluit de boete verlaagd naar € 11.600,-, aangezien de boetebedragen in de Huisvestingsververordening zijn gewijzigd. Het bedrag dat [eiser] te veel heeft betaald, is terugbetaald.

In de door [eiser] ingeleide beroepsprocedure heeft de bestuursrechter van deze rechtbank op 18 november 2022 geoordeeld dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de 40/60%-regel is overschreden, maar dat de boete moet wordt verlaagd naar € 2.500,- omdat er sprake is van omstandigheden die aanleiding geven tot matiging van de boete. [eiser] en de gemeente zijn in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraak.

Op 10 juli 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) het beroep van de gemeente gegrond verklaard. De Afdeling heeft overwogen dat de rechtbank ten onrechte oordeelde dat de boetes gebaseerd op de boeteregeling uit de Huisvestingsverordening als maximaal op te leggen boetes moesten worden bezien. Volgens de Afdeling is niet gebleken dat sprake is van bijzondere omstandigheden voor matiging van de boete als bedoeld in artikel 5:46 lid 3 Awb. De Afdeling heeft de boete van € 2.500,- in stand gehouden, omdat de gemeente heeft aangegeven de hoogte van de boete niet te willen betwisten. De Afdeling heeft het schadeverzoek van [eiser] van € 25.000,- afgewezen, omdat [eiser] onvoldoende heeft aangetoond dat hij de woning moest verkopen om de boete te voldoen.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[eiser] legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. De gemeente heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door een boete op te leggen van € 20.500,- en deze na de bezwaarprocedure meteen in te vorderen, terwijl na rechterlijke toetsing een bedrag van € 2.500,- overeind is gebleven. Door de invordering van de boete heeft [eiser] de woning moeten verkopen en heeft hij € 452.918,45 aan rendement en huurinkomsten gemist. Dit is schade die de gemeente moet vergoeden, aldus [eiser] .

De gemeente betwist dat aan de vereisten voor onrechtmatige daad is voldaan. De gemeente concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In deze zaak staat de vraag centraal of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en of de gemeente aansprakelijk is voor de schade die [eiser] stelt daardoor te hebben geleden. [eiser] heeft zijn schadeverzoek al voorgelegd aan de bestuursrechter tot een bedrag van € 25.000,-, het maximale schadebedrag dat de bestuursrechter mag toekennen. De uitspraak waarin de bestuursrechter dit verzoek heeft afgewezen is onherroepelijk geworden. Dat betekent dat voor toewijzing van de vorderingen in deze zaak de mogelijkheid aannemelijk moet zijn dat de schade van [eiser] hoger is dan € 25.000,-. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en licht dat als volgt toe.

[eiser] stelt dat hij € 16.000,- heeft moeten lenen van zijn broer om de boete van € 20.500,- te kunnen betalen en dat hij als gevolg daarvan gedwongen was om zijn huis te verkopen.

De rechtbank stelt vast dat de gemeente bereid was om de boete in 24 termijnen te laten betalen en dat [eiser] € 4.500,- aan vermogen had om de boete te voldoen. Dat betekent dat [eiser] nog een bedrag van € 666,67 per maand moest opbrengen, namelijk het geleende bedrag van € 16.000,- gedeeld door 24.

Aannemelijk is dat [eiser] de B&B niet kon voortzetten, omdat kan worden aangenomen dat hij niet zou kunnen voldoen aan de 40/60% regel en de B&B niet kon worden geëxploiteerd zolang hij niet zelf hoofdbewoner van de woning was. Dat betekent echter niet dat hij geen inkomsten uit de woning had kunnen genereren. Volgens [eiser] zelf kon de verhuur van de woning minstens een bedrag van € 1.300,- netto opbrengen. Daarnaast verhuurde hij een kamer op een door hem gehuurde woonboot voor € 700,- per maand. Verder ontving [eiser] een AOW-pensioen en had hij een partner met wie hij de kosten voor de huur van de woonboot kon delen. Onder die omstandigheden acht de rechtbank het niet geloofwaardig dat [eiser] de woning moest verkopen om een bedrag van € 666,67 per maand te betalen.

Zelfs als [eiser] zich daartoe wel gedwongen had gezien, had hij de gemeente daarvoor moeten waarschuwen. De door [eiser] gestelde schade van € 452.918,45 is namelijk zo hoog in verhouding tot de aflossing van € 666,67 per maand dat de gemeente daarop niet bedacht hoefde te zijn. [eiser] heeft echter niet geprobeerd een gunstigere betalingsregeling af te spreken. Evenmin heeft hij de gemeente laten weten dat de betalingsregeling tot schade in deze orde van grootte zou leiden. De schade kan daarom in redelijkheid niet aan de gemeente worden toegerekend.

Dit betekent dat de rechtbank oordeelt dat het niet aannemelijk is dat de verkoop van de woning een noodzakelijk en rechtstreeks gevolg van het opleggen en invorderen van de boete door de gemeente was. Dat is wel vereist voor het bestaan van causaal verband tussen het handelen van de gemeente en de beweerdelijke schade en dus voor toewijzing van de vordering op grond van onrechtmatige daad.

Het voorgaande leidt ertoe dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij meer dan € 25.000,- aan schade heeft geleden door het handelen van de gemeente. Daarom worden de vorderingen tot schadevergoeding, inclusief de verwijzing naar de schadestaatprocedure, afgewezen. Daarmee ontbreekt ook grond voor toewijzing van een voorschot. [eiser] heeft daarnaast geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig of rechtmatig heeft gehandeld. Dat betekent dat alle vorderingen worden afgewezen.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 6.764,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,- plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.