ECLI:NL:RBAMS:2026:9083

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 3 oktober 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 11 februari 2026 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 juli 2026 en de daarin vermelde stukken.

Ten slotte is vonnis gewezen.

Partijen zijn verenigingen van eigenaren van de aangrenzende panden aan [straat] ( [plaats] ) met [huisnummer gedaagde] en [huisnummer eiser] . Beide panden zijn gesplitst in elk vier appartementsrechten. Tussen de panden bevindt zich een gemeenschappelijke bouwmuur. Tussen de panden met [huisnummer eiser] en [nummer] bevindt zich ook een gemeenschappelijke bouwmuur. Nummer [nummer] heeft in 2022 zelfstandig funderingsherstel uitgevoerd aan haar zijde van de deze muur.

Omdat VvE [huisnummer eiser] haar fundering ook moest laten herstellen heeft zij Duyts Bouwconstructies (hierna: Duyts) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de belasting van de panden van [huisnummer gedaagde] en [huisnummer eiser] op de fundering van [huisnummer eiser] . Op 12 oktober 2023 heeft Duyts een rapport uitgebracht waarin zij de procentuele verdeling van deze belasting heeft berekend volgens een verdeelsleutel. In dit rapport heeft Duyts geconcludeerd dat de gemeenschappelijke bouwmuur een mandelige muur is, wat betekent dat beide panden via deze muur de fundering van [huisnummer eiser] belasten. Uit de berekeningen van Duyts is gebleken dat die belasting procentueel neerkomt op een aandeel van 74,7% van [huisnummer eiser] en 25,3% van [huisnummer gedaagde] .

Op 9 november 2023 heeft Duyts op verzoek van VvE [huisnummer eiser] nadere toelichting gegeven op de noodzaak van het funderingsherstel. Duyts concludeert:

Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de noodzakelijkheid van het herstel en de hoogte van de financiële bijdrage hieraan van VvE [huisnummer gedaagde] . Partijen zijn het hier niet over eens geworden.

Op 29 augustus 2024 heeft Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB) een rapport uitgebracht in opdracht van VvE [huisnummer eiser] . Daarin concludeert BvB net als Duyts dat de gemeenschappelijke bouwmuur een mandelige muur is. Ook acht BvB het aannemelijk dat de zakkingssnelheid van het pand minimaal matig hoog is en raadt zij aan om de gehele fundering van [huisnummer eiser] te herstellen, inclusief de mandelige muur. In 2022 heeft nummer [nummer] al haar fundering hersteld, maar alleen het aandeel van de belasting van nummer [nummer] op de fundering van [huisnummer eiser] . Hierdoor is de urgentie om ook de fundering van [huisnummer eiser] te herstellen toegenomen. BvB adviseert om binnen één jaar tot herstel over te gaan. BvB raadt tot slot aan om het herstelplan dat Duyts had opgesteld te volgen aangezien dit de meest voor de hand liggende en meest toegepaste methode is voor funderingsherstel.

Omdat partijen het niet eens zijn geworden over het herstel, is VvE [huisnummer eiser] een kortgedingprocedure gestart. In het vonnis van [huisnummer gedaagde] november 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank VvE [huisnummer eiser] een machtiging verleend om namens VvE [huisnummer gedaagde] opdracht te geven en in te stemmen met de uitvoering van funderingswerkzaamheden.

Selie Bouwbedrijf (hierna: Selie) heeft de funderingswerkzaamheden uitgevoerd en opgeleverd op 28 mei 2025. Het geoffreerde bedrag van € 223.850,- heeft ze in rekening gebracht op 2 juni 2025. Na aanschrijving door VvE [huisnummer eiser] heeft VvE [huisnummer gedaagde] niet bijgedragen in de kosten van de werkzaamheden.

Tot slot heeft Ardea op 7 juli 2026 haar advies aangevuld:

VvE [huisnummer eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, VvE [huisnummer gedaagde]

1. veroordeelt tot betaling van € 66.121,80 plus wettelijke rente,

2. veroordeelt tot betaling van € 1.737,83 aan buitengerechtelijke incassokosten plus wettelijke rente,

3. veroordeelt tot betaling van € 2.613,60 aan deskundigenkosten plus wettelijke rente,

4. veroordeelt tot betaling van de proceskosten plus de wettelijke rente.

VvE [huisnummer gedaagde] ontkent dat het funderingsherstel noodzakelijk was. Aangezien het herstel niet noodzakelijk was, heeft VvE [huisnummer gedaagde] ook geen bijdrageplicht. Mocht blijken dat het wel noodzakelijk was, dan ontkent VvE [huisnummer gedaagde] een bijdrageplicht te hebben. Verder meent VvE [huisnummer gedaagde] , voor zover zij al een bijdrageplicht heeft, dat deze niet 25 ,3% is. Dat is volgens haar eigen ingelaste deskundigenonderzoek namelijk te hoog. Het correcte percentage is 12,5%. Tot slot betwist VvE [huisnummer gedaagde] een deel van de kosten die zijn gevorderd zoals de vergoeding voor de huurder.

Voordat de rechtbank ingaat op de inhoudelijke beoordeling merkt zij op dat VvE [huisnummer eiser] primair aan haar vordering ten grondslag legt dat VvE [huisnummer gedaagde] moet betalen omdat zij door de machtiging die de voorzieningenrechter heeft gegeven, partij is geworden bij de aanneemovereenkomst met Selie. Hierdoor heeft VvE [huisnummer eiser] een regresrecht op VvE [huisnummer gedaagde] voor haar aandeel in de kosten (artikel 6:10 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek). De rechtbank stelt echter vast dat het vonnis van de voorzieningenrechter niet bindend is voor de procedure in de bodemzaak en dat de bodemrechter op elk punt een andere beoordeling kan geven. Dit betekent dat VvE [huisnummer gedaagde] niet op basis van het kortgedingvonnis gehouden is het gevorderde in de hoofdzaak te betalen. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de primaire grondslag van VvE [huisnummer eiser] en zal hieronder de subsidiaire grondslag beoordelen.

Tussen partijen staat niet meer ter discussie dat de gemeenschappelijke bouwmuur een mandelige muur is. Dit betekent dat VvE [huisnummer gedaagde] profiteert van herstel van de fundering van [huisnummer eiser] omdat VvE [huisnummer gedaagde] de mandelige muur niet meer hoeft te laten (her)funderen.

VvE [huisnummer eiser] stelt dat VvE [huisnummer gedaagde] als mede-eigenaar van de mandelige muur moet bijdragen in de kosten omdat vernieuwing noodzakelijk was (artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek). Deze noodzakelijkheid volgt uit de rapporten van Duyts en BvB.

VvE [huisnummer gedaagde] ontkent deze noodzakelijkheid. Verder is volgens haar een onnodig dure methode gehanteerd bij het herstel en betwist zij dat de werkzaamheden van Selie zijn uitgevoerd zoals ze zijn geoffreerd.

De rechtbank overweegt dat de rapporten van Duyts en BvB meermaals de noodzakelijkheid van herstel binnen afzienbare tijd benoemen. Duyts concludeerde op 9 november 2023 dat de verzakkingssnelheid van [huisnummer eiser] tenminste matig hoog is en mogelijk nog hoger. Duyts adviseerde daarom integraal funderingsherstel voor [huisnummer eiser] . Ook BvB acht herstel urgent en raadt aan hier binnen een jaar toe over te gaan. VvE [huisnummer gedaagde] heeft niets aangevoerd wat dit tegenspreekt, dus zij heeft haar betwisting niet onderbouwd. De rechtbank volgt dan ook VvE [huisnummer eiser] op dit punt en oordeelt dat het funderingsherstel noodzakelijk was.

Over de methode van herstel schrijft BvB dat het plan dat Duyts heeft opgesteld de meest voor de hand liggende en gangbare methode is. VvE [huisnummer gedaagde] heeft dit ontkend maar onderbouwing van dit standpunt ontbreekt. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan de onderbouwing van VvE [huisnummer eiser] te twijfelen.

Tenslotte betwist VvE [huisnummer gedaagde] dat het herstel is uitgevoerd zoals Selie heeft geoffreerd. VvE [huisnummer eiser] heeft ter onderbouwing van de werkzaamheden de eindfactuur van Selie overgelegd van 2 juni 2025. Daarop staat vermeld dat de aanneemsom € 185.000,- excl. btw is (€ 223.850,- incl. btw), waarvan de eerste vijf termijnbetalingen al zijn voldaan. Op de eindfactuur resteert nog een bedrag van € 11.192,50 incl. btw. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de hoogte van de aanneemsom of aan de betaling van de eindfactuur.

Hiermee komt de rechtbank tot de tussenconclusie dat het funderingsherstel noodzakelijk was en dat VvE [huisnummer gedaagde] op grond van artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek hieraan moet meebetalen. De totale kosten van het herstel volgen uit de offerte en eindfactuur van Selie.

Nu is komen vast te staan dat VvE [huisnummer gedaagde] een bijdrageplicht heeft, is de volgende vraag wat de hoogte van deze bijdrage is. VvE [huisnummer eiser] heeft hier een aantal kostenposten voor aangevoerd, die hierna apart zullen worden behandeld.

Voordat de rechtbank hieraan toekomt, zal zij het procentuele aandeel van VvE [huisnummer gedaagde] bepalen. Volgens VvE [huisnummer eiser] is dit 25 ,3%, gebaseerd op de verdeelsleutel van Duyts. Volgens VvE [huisnummer gedaagde] is het 12,5%, gebaseerd op de rekenmethode van Ardea. Volgens Ardea is de berekening van Duyts onnodig ingewikkeld en volgt de 12,5% simpelweg uit het feit dat er vier wanden van [huisnummer eiser] evenredig op de fundering rusten met elk dus een aandeel van 25 %. Eén van die wanden is de mandelige muur met [huisnummer gedaagde] , waarvoor beide panden de helft van de belasting veroorzaken, oftewel 12,5%.

De rechtbank volgt VvE [huisnummer eiser] op dit punt. Duyts is een bekend en gespecialiseerd deskundige op het gebied van funderingen, funderingsherstel en verdeelsleutelberekeningen. Haar berekeningen zijn uitgebreid en nauwkeurig en VvE [huisnummer gedaagde] heeft hier inhoudelijk niks tegen ingebracht. Stellen dat een berekening ingewikkeld is, is namelijk geen gemotiveerde betwisting hiervan. Verder is het algemeen bekend dat de ene muur of het ene pand meer belasting kan hebben op een fundering dan een andere muur of ander pand. De berekening van Ardea kan dus niet worden gevolgd. De rechtbank stelt het aandeel van VvE [huisnummer gedaagde] dan ook vast op 25 ,3%.

De eerste en grootste kostenpost waarvan VvE [huisnummer eiser] betaling vraagt, is 25 ,3% van de totale kosten van het herstel dat Selie heeft uitgevoerd. Dit komt neer op € 56.634,05. VvE [huisnummer gedaagde] weerspreekt dat zij een aandeel van de gehele factuur moet betalen. Het aandeel van de belasting van [huisnummer gedaagde] ziet immers alleen op de mandelige muur en dat deel van de fundering, niet op de fundering van het gehele pand. Dit wordt echter weerlegd door de berekeningen van Duyts en het rapport van BvB, waarin staat “Op basis van de gewichtsberekening/berekening van de belastingen wordt geconcludeerd dat 25 ,3% van het totaal aan funderingsherstel op [huisnummer eiser] ten bate komt van [huisnummer gedaagde] .” VvE [huisnummer gedaagde] heeft haar betwisting verder ook niet onderbouwd, dus de rechtbank volgt het standpunt van VvE [huisnummer eiser] : VvE [huisnummer gedaagde] moet 25 ,3% van de gehele aanneemsom betalen.

De tweede kostenpost die VvE [huisnummer eiser] vordert zijn architect- en begeleidingskosten, onderbouwd met de opdrachtbevestiging en facturen van Architectenbureau Dik Smeding. De werkzaamheden bestaan onder andere uit het opstellen van tekeningen, beoordelen van offertes en bouwbegeleiding. Hiermee zijn de kosten een noodzakelijkheid en is hoogte ervan voldoende onderbouwd. 25 ,3% van deze kostenpost zal dan ook worden toegewezen, wat neerkomt op € 2.847,78.

Als derde vordert VvE [huisnummer eiser] kosten die zijn betaald aan Duyts voor het opstellen van het herstelplan, beoordelen van verzakkingsgegevens, de mandeligheid, en de verdeelsleutel en het keuren van de gelegde wapening. Dit is € 4.515,72 in totaal. VvE [huisnummer gedaagde] heeft niks tegen deze kosten ingebracht, waardoor deze kosten toewijsbaar zijn tot een hoogte van 25 ,3%, dus € 1.142,48.

Dit geldt ook voor het verplichte bodemonderzoek in het kader van een omgevingsvergunning. De totale kosten hiervan waren € 1.972,30, waarvan VvE [huisnummer gedaagde] 25 ,3% moet betalen: € 498,99.

De laatste kostenpost die VvE [huisnummer eiser] aanvoert zijn kosten voor de huurder van de begane grond die door de funderingswerkzaamheden tijdelijk weg moest. De kosten bestaan allereerst uit drie maanden huur voor de periode dat de huurder met zijn onderneming niet in het pand kon en kosten voor vervoer en opslag van inventaris (totaal € 8.184,67). Dit deel van de kosten zal worden toegewezen omdat deze noodzakelijk en voldoende onderbouwd zijn. VvE [huisnummer eiser] heeft als deel van deze post ook compensatie van omzetverlies van de huurder in de vorm van vijf maanden huur aangevoerd. Dit deel van de kosten zal worden afgewezen omdat onduidelijk is waar de hoogte van dit bedrag op is gebaseerd. VvE [huisnummer eiser] heeft namelijk niet onderbouwd waarom omzetverlies moest worden gecompenseerd in de vorm van vijf maanden huur. VvE [huisnummer gedaagde] moet daarom € 2.070,72 ( 25 ,3% van € 8.184,67) betalen.

Dit brengt het totale bedrag dat VvE [huisnummer gedaagde] moet betalen op € 63.194,01.

VvE [huisnummer eiser] vordert € 2.613,60 aan deskundigenkosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. VvE [huisnummer eiser] onderbouwt deze vordering met een factuur van BvB van 19 augustus 2024. Het daarop vermelde bedrag van € 2.613,60 was voor het onderzoek en rapport van 29 augustus 2024. Tegen deze kostenpost heeft VvE [huisnummer gedaagde] geen verweer gevoerd en de vordering is voldoende onderbouwd. De deskundigenkosten zullen dan ook worden toegewezen.

VvE [huisnummer eiser] vordert € 1.737,83 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De gevorderde vergoeding is in overeenstemming met het tarief in het Besluit en is daarom redelijk, maar zal worden verlaagd in lijn met het deel van de vordering dat wordt toegewezen. VvE [huisnummer eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat VvE [huisnummer eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 1.702,40 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

VvE [huisnummer gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van VvE [huisnummer eiser] betalen. De proceskosten van VvE [huisnummer eiser] worden vastgesteld op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hieronder vermeld.

veroordeelt VvE [huisnummer gedaagde] om aan VvE [huisnummer eiser] te betalen een bedrag van € 63.194,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 22 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt VvE [huisnummer gedaagde] om aan VvE [huisnummer eiser] te betalen een bedrag van € 2.613,60 aan deskundigenkosten, te betalen binnen veertien dagen na vonnis, daarna te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt VvE [huisnummer gedaagde] om aan VvE [huisnummer eiser] te betalen een bedrag van € 1.702,40 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt VvE [huisnummer gedaagde] in de proceskosten van € 5.883,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en € 98,- plus de kosten van betekening als VvE [huisnummer gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.