ECLI:NL:RBAMS:2026:10006

2.1.

De rechtbank verklaart voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van de gebrekkige fundering.

2.2.

[eisers] heeft gesteld en onderbouwd dat [gedaagden] wist dat er problemen met de fundering waren en dat hij dit niet aan [eisers] heeft verteld. [gedaagden] heeft hiervoor het volgende aangevoerd. Tijdens de VvE-vergadering van 20 november 2019, waar [gedaagde 1] bij aanwezig was, zijn de conclusies van het fase 1 onderzoek van Fugro besproken. Er is door de VvE-vergadering toen besloten om een offerte bij Fugro op te vragen voor een fase 2 onderzoek. Vervolgens stuurde [gedaagde 1] zelf op 20 april 2020 een e-mail aan de andere leden van de VvE dat de waarde van zijn appartement hierdoor aanzienlijk daalde en hij de keuze had tussen: (i) de verkoop van zijn appartement door te zetten met een lagere opbrengst, of (ii) het appartement behouden en eerst alle oneffenheden gladstrijken. Daarna stuurde [gedaagde 1] op 24 november 2020 een e-mail aan de andere leden van de VvE dat er funderingsonderzoek moet plaatsvinden omdat er scheuren in de gevels en binnenmuren zijn geconstateerd. Op 8 juni 2021 stuurde een ander lid van de VvE, [naam 3] een e-mail aan onder andere [gedaagde 1] dat een funderingsonderzoek onder de hoofdgebouwen moet plaatsvinden door de fundering bloot te leggen en deze te inspecteren. Volgens [naam 3] zou het plaatsen van meetbouten de conclusie van Fugro dat de fundering slecht is alleen maar bevestigen.

2.3.

[gedaagden] heeft het volgende hier tegenover gesteld. Op een gegeven moment is volgens hem het beeld ontstaan dat er helemaal geen funderingsproblemen waren en dat [naam 3] dit alleen maar opbracht om de rest van de VvE aan de onderkeldering van zijn winkel mee te laten betalen. Die stelling heeft [gedaagden] echter niet kunnen onderbouwen. [gedaagden] heeft ook niet kunnen uitleggen wat er dan tussen juni 2021 en oktober 2023 is gebeurd wat deze conclusie rechtvaardigt, terwijl [gedaagden] wel wist dat Fugro onderzoek had gedaan en dat hun aanbeveling was om vervolgonderzoek te doen omdat de fundering slecht was. Verder zou [gedaagden] dit tijdens het intakegesprek allemaal aan zijn verkoopmakelaar hebben verteld en ervan uit zijn gegaan dat deze dit tegen [eisers] zou hebben gezegd. [naam 1] , de verkoopmakelaar van CSV, heeft echter tijdens de mondelinge behandeling, met verwijzing naar schriftelijke stukken, aangegeven dat dit niet het geval is en dat [gedaagde 1] dit tijdens het intakegesprek niet aan hem heeft verteld. [gedaagden] heeft in het geheel niet onderbouwd dat deze stelling klopt.

2.4.

De rechtbank komt dus tot de conclusie dat [gedaagden] deze informatie over de fundering niet met [eisers] heeft gedeeld, terwijl hij wel over deze informatie beschikte. [gedaagden] had [eisers] hier wel over moeten informeren, bijvoorbeeld door de correspondentie hierover en de notulen van de VvE-vergaderingen van 2021 en 2022 waar dit werd besproken, zoals ook door CSV voorgeschreven, met [eisers] te delen. De staat van de fundering en wat daarover bekend is betreft namelijk bij uitstek relevante informatie voor de koper van een appartement. Overigens is ook niet gebleken dat [eisers] met deze informatie al bekend zou zijn door de in zijn opdracht uitgevoerde bouwkundige keuring of taxatie. Bovendien heeft [gedaagden] hier een onjuiste mededeling over gedaan door in de NVM-vragenlijst bij de vraag: “Is er in het appartement sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?” als antwoord “niet bekend” aan te vinken, terwijl hierover bij [gedaagden] wel informatie bekend was.

2.5.

Doordat [gedaagden] de informatie over de fundering niet heeft gedeeld, heeft hij zijn contractuele mededelingsplicht van artikel 3 van de koopovereenkomst geschonden. Verkopers hebben namelijk niet al die inlichtingen en informatie aan kopers verschaft die ter kennis van kopers behoren te worden gebracht. [eisers] heeft belang bij de gevorderde verklaring voor recht omdat in deze procedure voldoende vaststaat dat hij schade heeft geleden, lijdt en nog zal leiden als gevolg van de gebrekkige fundering. Inmiddels heeft Allnamics Geotechnical Experts B.V. namelijk een funderingsonderzoek uitgevoerd en hier een lijvig rapport over opgesteld. Dit rapport is gedateerd op 12 juni 2025 en op het voorblad staat als status: “Definitief”. In dit rapport staat: “De fundering van het pand [locatie] wordt door Allnamics, conform de classificatie van de KCAF richtlijn als Onvoldoende beoordeeld, overeenkomstig met funderingscode IV van de gemeente Amsterdam. Bij een conclusie Onvoldoende is het dringende advies de fundering zo snel als mogelijk te herstellen. Hoe langer gewacht wordt met funderingsherstel, hoe groter het risico en de kans op de schade wordt.” Daaronder staat in de classificatie tabel als omschrijving van de categorie ‘Onvoldoende’: “Binnen 5 jaar door grote zakking, grote rotatie en/of andere factoren cascoschade, funderingsherstel noodzakelijk.” In de tabel met funderingscode’s staat als definitie bij ‘funderingscode IV (afkeur-/ aanschrijfniveu’: “de kwaliteit van de fundering is onvoldoende. U moet de fundering direct laten herstellen of vervangen.” De rechtbank volgt het verweer dat er geen conclusies aan het Allnamics rapport verbonden kunnen worden dus niet. Bovendien heeft de VvE op basis van dit rapport van Allnamics inmiddels offertes voor het herstel van de fundering opgevraagd en zal tot herstel van de fundering worden overgegaan.

2.6.

Daarnaast vordert [eisers] een voorschot van € 5.000. [eisers] heeft voldoende onderbouwd dat hij op dit moment schade lijdt en dat er op relatief korte termijn aanzienlijke kosten gemaakt moeten worden en dat zijn aandeel in de kosten op dit moment al minimaal € 5.000 zal zijn. Het is niet redelijk dat [eisers] dit allemaal moeten voorfinancieren, waardoor dit voorschot – uitvoerbaar bij voorraad – wordt toegewezen.

2.7.

[gedaagden] is in de hoofdzaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] in de hoofdzaak betalen. De proceskosten van [eisers] in de hoofdzaak worden begroot op:

2.8.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2.9.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

2.10.

[gedaagden] vordert dat CSV hem volledig vrijwaart en schadeloosstelt voor alles wat hij in de hoofdzaak aan [eisers] moet betalen en zijn daadwerkelijke proceskosten in de hoofdzaak vergoedt. Deze vorderingen worden afgewezen.

2.11.

[gedaagden] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat CSV tekort is geschoten in haar dienstverlening richting [gedaagden] doordat (i) zij niet heeft gereageerd toen [gedaagden] alleen de notulen van de VvE vergadering van 2023 aan haar heeft gestuurd en niet die van 2020 en 2021, (ii) CSV onvoldoende aandacht heeft besteed aan de funderingsdiscussie waarvan zij wist dat die gespeeld had en (iii) in de koopakte geen bepaling heeft opgenomen die [gedaagden] tegen deze aansprakelijkheid beschermt.

2.12.

CSV heeft [gedaagde 1] gevraagd de notulen van de VvE vergaderingen van 2020 tot en met 2023 aan CSV te sturen. [gedaagde 1] heeft daarop geantwoord ‘Hierbij alvast de volgende stukken: (…) VvE notulen 2020 tot en met 2023’. Het is niet gek dat CSV er daardoor vanuit is gegaan dat [gedaagde 1] daarmee alle beschikbare notulen uit deze periode had gestuurd. Dat was wellicht anders geweest als [gedaagden] bijvoorbeeld iets had gestuurd in de trant van: “bijgaand de notulen van de VvE vergaderingen van 10 juni 2020, 7 juni 2021 en 16 oktober 2023”. In dat geval had CSV kunnen zien dat [gedaagde 1] de notulen van de VvE vergaderingen van 2020 en 2021 niet had gestuurd, maar zo is het niet gegaan. Daar komt bij dat [gedaagden] rond dat moment ook de NVM-vragenlijst aan CSV stuurde waarin hij zelf bij de vraag funderingsproblemen ‘niet bekend’ had ingevuld, terwijl die vragenlijst er juist voor bedoeld is om de relevante informatie hierover boven tafel te krijgen en hier het gesprek over aan te kunnen gaan. Op basis hiervan kon CSV dus niet weten dat zij niet volledig werd geïnformeerd. Verder is niet gebleken dat [gedaagden] tijdens het intakegesprek tegen de verkoopmakelaar van CSV heeft gezegd dat er sprake is geweest van zorgen over de kwaliteit van de fundering (gebaseerd op een mailbericht van Fugro uit 2017) en dat de discussie binnen de VvE over een funderingsonderzoek niet alleen verband hield met de verbouwings- en onderkelderingsambities van [naam 3] . Dat is gemotiveerd betwist. CSV heeft in een e-mail van 5 september 2025 (die is gestuurd voordat [gedaagden] haar aansprakelijk heeft gesteld) uitgelegd dat [gedaagde 1] bevestigde – net zoals in de VvE-notulen van 2023 is opgenomen – dat de funderingsdiscussie is afgesloten. Bovendien heeft [gedaagde 1] toen hij die e-mail van CSV ontving hier niet afwijzend op gereageerd of uitgelegd hoe dit gesprek volgens [gedaagden] dan wel is gegaan.

2.13.

Verder verwijt [gedaagden] CSV dat zij haar ‘post-contractuele zorgplicht’ heeft geschonden, doordat CSV de onjuiste overtuiging van [eisers] dat [gedaagden] doelbewust informatie heeft achtergehouden niet heeft gecorrigeerd. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. CSV is niet verplicht iets namens [gedaagden] wel of niet te corrigeren. CSV heeft zich juist proactief opgesteld door op verzoek van [gedaagden] correspondentie door te sturen, aan [gedaagde 1] te vragen hoe hij wilde dat er op de verzoeken van [eisers] werd gereageerd en op verzoek de bij haar beschikbare informatie te delen. Er is dus geen sprake van schending van een post-contractuele zorgplichtschending.

2.14.

Aan het bewijsaanbod van [gedaagden] wordt niet toegekomen, omdat [gedaagden] in het kader van de gemotiveerde betwisting van CSV haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.

2.15.

CSV is gelet op het voorgaande ook niet verplicht de proceskosten van [gedaagden] in de hoofdzaak aan [gedaagden] te betalen.

2.16.

[gedaagden] is in de vrijwaringszaak in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van CSV betalen. De proceskosten van CSV in de vrijwaringszaak worden begroot op:

2.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

2.18.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.

3.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden als gevolg van de gebrekkige fundering,

3.2.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van een voorschot op de schade van € 5.000,

3.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.015,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.5.

wijst de vorderingen van [gedaagden] af,

3.6.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.578,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

3.7.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 tot en met 3.4, 3.6 en 3.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,