ECLI:NL:RBAMS:2023:6140

Het verloop van de procedure blijkt uit het verwijzingsvonnis van 28 juni 2023 van deze rechtbank, gewezen onder zaak- en rolnummer C/13/725076 / HA ZA 22-929, met de daarin genoemde processtukken.

De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op vandaag.

Na het sluiten van de koopovereenkomst maar vóór de levering van het door [eisers] van Havick Property gekochte appartement heeft vanuit het daarboven gelegen appartement een lekkage plaatsgevonden. Daardoor is de parketvloer in het appartement beschadigd. [eisers] vordert vergoeding van de kosten die nodig zijn om de vloer te vervangen. Het verweer van Havick Property komt erop neer dat de schade niet het gevolg is van de lekkage en dat zij er niets aan kon doen. Ook vindt zij dat niet de hele vloer vervangen hoeft te worden en dat [eisers] eigen schuld aan de schade heeft door onder andere zelf niet eerder actie te ondernemen. Verder is volgens Havick Property sprake van schuldeisersverzuim. De kantonrechter beslist dat het gelijk ligt in deze zaak voor het grootste deel bij [eisers] ligt.

heeft zijn eis verminderd. Hij vordert nu (1) voor recht te verklaren dat Havick Property te kort geschoten is in haar verplichting jegens [eisers] tot herstel van de schade als gevolg van de lekkage op de vloer uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen en verplicht is de als gevolg daarvan door [eisers] geleden schade te vergoeden, (2) Havick Property te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.199,62, te vermeerderen met rente en kosten. [eisers] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

Volgens [eisers] is door de lekkage de vloer beschadigd. Havick Property betwist dat de schade het gevolg is van de lekkage. Voorafgaand aan de levering heeft [eisers] de woning namelijk geïnspecteerd en goedgekeurd. Ten tijde van levering van het appartement op heeft [eisers] niet de voorwaarde gesteld dat de vloer zou worden gerepareerd, omdat er schade aan de vloer zou zijn. Ook op de gebrekenlijst stond deze vloer niet vermeld. Pas in februari 2020 heeft [eisers] aan de bel getrokken over de vloer. Verder zouden ook andere oorzaken kunnen hebben bijgedragen aan de gestelde schade aan de vloer, zoals een grote lekkage in of rondom het appartement op 16 mei 2020 en de vele werkzaamheden die [eisers] daarna in het appartement heeft laten verrichten, aldus Havick Property.

[naam 1] heeft op de zitting echter ook verklaard dat de schade is ontstaan via het bovengelegen appartement. Gelet daarop gaat de kantonrechter ervan uit dat de parketvloer is beschadigd als gevolg van de lekkage. Dat de schade ten tijde van de levering nog niet zichtbaar was, doet daar niet aan af, omdat het vocht in het hout nog door kan werken. De lekkage en de werkzaamheden die Havick Property noemt, hebben pas na februari 2020 plaatsgevonden, dus die kunnen niet hebben geleid tot de schade die [eisers] in februari 2020 heeft geconstateerd.

Het voorgaande betekent dat Havick Property tekort is geschoten in haar verplichting om een woning te leveren die niet in een mindere staat was dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Havick Property voert echter aan dat de tekortkoming niet toerekenbaar is, omdat zij niets aan de tekortkoming kan doen. Ook als de kantonrechter ervan uitgaat dat Havick Property niets te maken had met de lekkage, is de tekortkoming aan haar toe te rekenen. In de koopovereenkomst zijn partijen namelijk overeengekomen dat het appartement zich bij levering niet in een mindere staat zou bevinden dan ten tijde van de koop. Tot de levering was het appartement bovendien in de macht van Havick Property, want zij had de sleutels van het appartement. De tekortkoming komt dus op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst (rechtshandeling) voor rekening van Havick Property. Havick Property is dus gehouden de schade te vergoeden die [eisers] lijdt als gevolg van deze tekortkoming.

Ter onderbouwing van haar beroep op schuldeisersverzuim heeft Havick Property aangevoerd dat zij [eisers] meerdere keren heeft laten weten dat de vloer hersteld kon worden, maar dat [eisers] dat heeft geweigerd. Havick Property heeft verwezen naar diverse e-mails. Op 10 september 2020 heeft [naam 1] aan mr. Beuker geschreven: “Aangaande de houten vloer, het volgende. Mijns inziens vallen de kosten voor het herstel van de vloer onder de opstalverzekering van de VVE. Ik heb parketeur [naam 2] van TB Parket gesproken en hij stuurt de komende dagen een offerte voor herstel. Zodra ik deze ontvangen heb dan zal ik een afspraak met de verzekering maken”. Op 4 november 2020 vervolgt [naam 1] : “Refererend aan mijn email van 10 september jl. aan u, heeft de verzekering trouwens ook de schade aan de houten vloer van de heer [eisers] erkend en kan hij deze laten herstellen wanneer hij wenst” en op 12 februari 2021: “In mijn rol als meerderheidsaandeelhouder van de VVE heb ik u per email van 4 november 2020 ook reeds laten weten dat de heer [eisers] contact op kan nemen met de verzekeraar Driessen Rappange aangaande herstel van de houten vloer. Driessen Rappange heeft de schade erkend. Het schetst ook mijn verbazing dat dit punt nog steeds op uw lijst staat”. Havick Property heeft ook nog een e-mail van 26 maart 2021 genoemd, maar die zit niet in het dossier. Bovendien heeft [eisers] in februari 2022 zelf een afspraak met de parketteur afgezegd. Dit schuldeisersverzuim neemt het verzuim aan de zijde van Havick Property weg, aldus Havick Property. [eisers] betwist dat sprake is van schuldeisersverzuim.

Naar het oordeel van de kantonrechter is van schuldeisersverzuim niet gebleken. Uit de stellingen en de e-mails van Havick Property blijkt onvoldoende dat zij een concreet aanbod tot herstel heeft gedaan. Ook is niet gebleken dat de parketteur in februari 2022 daadwerkelijk de schade zou herstellen, zodat het afzeggen van die afspraak ook geen schuldeisersverzuim oplevert. Bovendien heeft [eisers] voldoende toegelicht wat de reden was dat hij de parketvloer eerder nog niet wilde laten herstellen: eerst moesten andere gebreken aan het appartement, onder andere in het souterrain, worden verholpen.

Het staat vast dat de verzekeraar van de VvE uiteindelijk de schade niet heeft vergoed. De door [eisers] gevorderde kosten voor het herstel van de vloer bestaan uit de volgende posten:

• Herstelkosten vloer € 16.703,51

• Kosten herstel plinten € 767,20

• Herstel schilderwerk € 1.728,90

• Verhuis- en opslagkosten € 3.000,00.

Volgens Havick Property moeten de kosten voor herstel worden begroot op een bedrag van € 1.786,50 (inclusief BTW) conform de offerte van TB Vloeren van 15 september 2020 (productie 4 bij conclusie van antwoord). [eisers] heeft echter voldoende toegelicht dat alleen opschuren en een deel van het parket vervangen niet voldoende is. [eisers] heeft namelijk een expertiserapport overgelegd. Dat expertiserapport is onafhankelijk opgesteld, namelijk in opdracht van de verzekeraar van de VvE. De omstandigheid dat de expert ook contact heeft gehad met de door [eisers] zelf ingeschakelde parketteur is in elk geval onvoldoende om niet uit te gaan van dat rapport. Ook de omstandigheid dat de expert het rapport na een eerdere (concept-)versie nog heeft aangepast is daarvoor onvoldoende. Waar het om gaat is dat de expert niet door [eisers] is ingeschakeld (dus geen partijdeskundige is) en dat hij op basis van zijn expertise een begroting van de schade heeft gemaakt. Havick Property heeft daar te weinig tegenover gesteld, enkel een offerte van haar parketteur TB Parket. Dat is onvoldoende. De gevorderde herstelkosten aan de vloer zijn dan ook toewijsbaar overeenkomstig het expertiserapport. [eisers] heeft ook voldoende toegelicht dat er bijkomende kosten zijn. De plinten moeten na het herstel van de vloer opnieuw aangebracht worden en de muren moeten opnieuw worden geschilderd. Deze bijkomende kosten voor het herstel heeft Havick Property niet gemotiveerd betwist. Ook deze kosten zijn dus toewijsbaar. De gevorderde verhuis- en opslagkosten zal de kantonrechter daarentegen afwijzen. [eisers] heeft deze kosten onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [eisers] tijdens de mondelinge behandeling heeft laten weten dat het appartement tijdelijk wordt verhuurd. Toewijsbaar is daarom een bedrag van (€ 16.703,51 + € 767,20 + € 1.728,90 =) € 19.199,61.

Havick Property beroept zich verder op eigen schuld van [eisers] , zodat haar verplichting tot het betalen van schadevergoeding op grond van artikel 6:101 BW moet worden verminderd. Door het niet spoedig laten uitvoeren van de reparatie heeft [eisers] zijn schadebeperkingsplicht geschonden. Verder kan niet worden uitgesloten dat de bewoning door [eisers] en de kinderen (met speelgoed spelen) de vloer heeft aangetast, aldus Havick Property. [eisers] heeft het appartement tijdens de werkzaamheden aan het souterrain bovendien een paar maanden leeg en ongebruikt laten staan en dat heeft de schade verergerd, aldus Havick Property.

Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het beroep op eigen schuld niet op. Dat kinderen met hun speelgoed zouden hebben kunnen bijdragen aan het kromtrekken van de parketvloer, is niet toegelicht. Ook is niet toegelicht in hoeverre het feit dat [eisers] de schade niet eerder hebben laten herstellen heeft geleid tot het vergroten van die schade. Met betrekking tot de leegstand van de woning gedurende de werkzaamheden gaat de kantonrechter uit van de bevindingen van de expert. Deze heeft in zijn rapport in reactie op een opmerking over de leegstand onder andere het volgende opgenomen: “Wij hebben de beschadigde vloer op de begane grond (…) tijdens onze bezoeken al eerder waargenomen en tijdens ons laatste bezoek aan verzekerde. Wij zijn van mening dat de vloerafwerking medio september 2019 door inwerking van spoelwater al dusdanig beschadigd is geraakt, zodat deze grotendeels zou moeten worden vervangen”. De expert komt dus tot de conclusie dat de leegstand niet tot schade heeft geleid.

De kantonrechter zal dus een bedrag van € 19.199,61 toewijzen. De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, omdat [eisers] daar geen afzonderlijk belang meer bij heeft.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Havick Property in de proceskosten aan de zijde van [eisers] worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op:

• explootkosten € 125,03

• salaris € 1.058,00 (2 punten x tarief € 529,00)

• griffierecht € 693,00

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

veroordeelt Havick Property tot betaling aan [eisers] € 19.199,61 te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Havick Property in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 1.876,03, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening en in de na dit vonnis ontstane kosten van € 132,00,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.