ECLI:NL:OGEABES:2026:206

Op 25 maart 2026 is een tussenvonnis in deze zaak gewezen. In dat tussenvonnis is Dreamz in de gelegenheid gesteld om per akte te reageren op een verweer van BAC.

Op de rol van 22 april 2026 heeft Dreamz van de gelegenheid gebruik gemaakt en een akte ingediend. Bij die akte heeft Dreamz ook producties gevoegd. BAC is daarna in de gelegenheid gesteld om met een akte op de producties van Dreamz te reageren. Die akte is op de rolzitting van 27 mei 2026 door BAC ingediend.

Daarna is bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.

Op het terrein van het Delfins Resort op Bonaire bevindt zich een bedrijfspand waarin een sportschool is gevestigd die geëxploiteerd wordt door Dreamz.

Op 4 februari 2022 is tussen BAC en Dreamz Fitness B.V. (een andere entiteit dan de eisende partij in deze procedure) een huurovereenkomst tot stand gekomen voor het pand waarin de sportschool van Dreamz gevestigd is (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar en de huurperiode is aangevangen op 7 februari 2022. In artikel 9.6 van de huurovereenkomst staat:

Op 18 januari 2024 hebben BAC, Dreamz Fitness B.V. en Dreamz een indeplaatsstellingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is bepaald dat Dreamz wordt geacht met ingang van 1 december 2023 in de plaats van Dreamz Fitness B.V. te zijn getreden ter zake van de nakoming van de huurovereenkomst. Verder is bepaald dat “Alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst worden geacht te zijn overgegaan per deze datum”.

Op 6 februari 2024 hebben BAC, Dreamz Fitness B.V., Dreamz en Belle Aire Exploitatiemaatschappij B.V. (hierna: BAE) een indeplaatsstellingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst staat onder meer dat BAE “verklaart door ondertekening van deze overeenkomst per 01-01-2024 alle rechten en plichten over te nemen die deel uitmaken van de huurovereenkomst en de indeplaatsstellingsovereenkomst d.d. 18-01-2024”.

Tot het gehuurde behoort een luchtbehandelings- en koelsysteem (hierna: het luchtbehandelingssysteem) dat dient voor luchtbehandeling en voor koeling van het gehuurde. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst hebben zich problemen voorgedaan met het luchtbehandelingssysteem. Het luchtbehandelingssysteem had onvoldoende koelcapaciteit waardoor ruimtes van de sportschool van Dreamz niet voldoende koel werden en sprake was van een hoge luchtvochtigheid in het gehuurde. In de zomer van 2024 heeft BAE het luchtbehandelingssysteem uitgebreid met een aantal extra koelunits.

Op 27 augustus 2025 heeft Dreamz een opdracht verstrekt tot het installeren van negen split unit aircosystemen (hierna: de split units) en de benodigde elektrische aansluitingen in het gehuurde voor een totaalbedrag van USD 22.247,70. Voor het installeren van de split units heeft Dreamz geen toestemming gekregen van BAE.

Als meest verstrekkend verweer heeft BAC de ontvankelijkheid van Dreamz betwist. Zij heeft bij conclusie van antwoord betoogd dat Dreamz in haar vorderingen niet ontvangen kan worden omdat zij de verkeerde entiteit heeft gedagvaard. Dit verweer is gegrond. Immers, gelet op het feit dat BAE per 1 januari 2024 alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van BAC heeft overgenomen, kon Dreamz vanaf die datum uitsluitend nog BAE en niet meer BAC aanspreken. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft BAC haar verweer in zoverre ingetrokken dat zij stelt dat Dreamz voor de periode van 1 december 2023 tot 1 januari 2024 wél in haar vorderingen kan worden ontvangen. Wat er verder ook moge zijn van de uitleg die BAC aan de indeplaatsstellingen geeft, het Gerecht stelt vast dat BAC – kennelijk om haar moverende redenen – voor de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 geen beroep meer wenst te doen op de niet-ontvankelijkheid van Dreamz.

Het voorgaande betekent dat Dreamz niet ontvankelijk is in haar vorderingen voor zover die betrekking hebben op de huurovereenkomst in de periode vóór 1 december 2023 of ná 1 januari 2024.

Dreamz vordert dat de rechter voor recht verklaart dat BAC tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dreamz stelt dat BAC de gebreken aan het luchtbehandelingssysteem en de gevolgschade die daardoor is ontstaan niet goed heeft verholpen. Volgens Dreamz werd zij geconfronteerd met hoge energierekeningen, slechte klimaatbeheersing in het gehuurde en operationele hinder. Het is niet in geschil dat tijdens de huurperiode problemen zijn ontstaan met het luchtbehandelingssysteem. Partijen hebben uitvoerig over het functioneren van het luchtbehandelingssysteem gecorrespondeerd. In de zomer van 2024 hebben herstelwerkzaamheden aan het luchtbehandelingssysteem plaatsgevonden en zijn een aantal extra koelunits geplaatst. Volgens Dreamz is dit herstel ontoereikend geweest om de problemen adequaat op te lossen. Daarom heeft Dreamz op 18 augustus 2025 een ingebrekestelling gestuurd aan het management van het Delfins Resort. De door Dreamz gestelde ontoereikende herstelwerkzaamheden aan het luchtbehandelingssysteem hebben plaatsgevonden door BAE en ná 1 januari 2024. Dat BAC in de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst is niet gebleken. Het enkele feit dat het luchtbehandelingssysteem in die periode mogelijk gebrekkig was is daarvoor niet voldoende. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Dreamz vordert dat de rechter voor recht verklaart dat Dreamz gerechtigd was om de gebreken aan het luchtbehandelingssysteem zelf te laten verhelpen door middel van het installeren van de split units. Daarnaast vordert Dreamz dat de rechter voor recht verklaart dat de plaatsing van de split units geen verboden wijziging van het gehuurde oplevert. Dreamz heeft op 27 augustus 2025 opdracht verstrekt tot installatie van de split units. Dat betekent dat de gevorderde verklaringen voor recht betrekking hebben op de periode ná 1 januari 2024 en Dreamz daarom niet ontvankelijk is in haar vorderingen.

Dreamz vordert dat de rechter voor recht verklaart dat de afspraken tussen partijen over gratis toegang van hotelgasten tot de sportschool en de verplichte zondagssluiting verborgen huurcomponenten zijn en het huurniveau verhogen en BAC daarom geen beroep kan doen op de stelling dat de overeengekomen huurprijs laag is. Hoewel niet duidelijk is wat Dreamz bedoeld met een ‘verbogen huurcomponent’, heeft Dreamz niet gesteld wat haar belang is bij deze vordering. Daarom wordt de vordering afgewezen.

Dreamz vordert dat de rechter voor recht verklaart dat BAC gehouden is de voordelen van de zonnepanelen aan Dreamz door te geven en dat het doorbelasten van vaste gebruikstarieven en het gelijktijdig in rekening brengen van lasten uit de geldlening zonder dat Dreamz voordeel geniet uit de opbrengst van de zonnepanelen onrechtmatig is. In verband met de opbrengst van de zonnepanelen heeft Dreamz ook een vordering ingesteld tot het vergoeden van schade. Dreamz heeft niet gesteld wat haar afzonderlijk belang is bij deze verklaring voor recht naast haar vordering tot schadevergoeding. Daarom wordt de verklaring voor recht afgewezen.

Dreamz vordert dat de rechter BAC gebiedt om de verdere installatie en het gebruik van de split units te dulden en BAC verbiedt om het gebruik van de split units te belemmeren. Omdat niet BAC, maar BAE op dit moment de verhuurder is van het gehuurde, is Dreamz in deze vorderingen niet ontvankelijk.

Dreamz vordert dat de rechter BAC beveelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis afschrift te verstrekken van originele facturen van het Water- en Energiebedrijf Bonaire (hierna: WEB) en interne doorbelastingsberekeningen van de kosten van water en elektra die bij Dreamz in rekening zijn gebracht. Het is niet in geschil dat Dreamz over een tussenmeter beschikt waarop het water- en elektriciteitsverbruik van Dreamz af te lezen is. Voor zover het gaat om de periode van 1 december 2023 tot 1 januari 2024 heeft Dreamz niet gesteld waarom de in rekening gebrachte water- en elektriciteitskosten dan niet controleerbaar zouden zijn en waarom zij er belang bij heeft WEB facturen en interne doorbelastingsberekeningen van BAC te ontvangen. Daarom is deze vordering niet toewijsbaar. Voor zover Dreamz hiermee de doorbelaste vaste gebruikstarieven wil controleren geldt dat deze tarieven pas ná 1 januari 2024 werden doorbelast en dat Dreamz om die reden niet ontvankelijk is in haar vordering.

Dreamz vordert schadevergoeding in verband met omzetverlies uit het derde en vierde kwartaal van 2024. Uit de toelichting van Dreamz volgt dat dit gestelde omzetverlies verband houdt met de in deze periode, dus ná 1 januari 2024, uitgevoerde herstelwerkzaamheden door BAE. Dreamz is daarom niet ontvankelijk in deze vordering. Overigens geldt dat hiervoor – onder 2.9 – ook al is overwogen dat niet gebleken is dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming van BAC in de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024.

Dreamz vordert schadevergoeding in verband met de installatie van de split units. De opdracht tot de installatie van de split units heeft Dreamz op 27 augustus 2025 verstrekt. Dat betekent dat zij die kosten in de periode na 1 januari 2024 heeft gemaakt. Kennelijk houden deze kosten ook verband met de stelling dat het herstel door BAE in 2024 niet toereikend is geweest. Dreamz is daarom niet ontvankelijk in deze vordering. Overigens geldt dat hiervoor – onder 2.9 – ook al is overwogen dat niet gebleken is dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming van BAC in de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024.

Dreamz vordert aanvullende schadevergoeding nader op te maken in een schadestaatprocedure. Dreamz heeft niet gesteld waar de aanvullende schade uit zou bestaan en welke tekortkoming in de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 aan deze aanvullende schade ten grondslag zou liggen. Omdat de grondslag voor de aansprakelijkheid van BAC voor aanvullende schade niet vast is komen te staan, zal geen verwijzing naar de schadestaatprocedure volgen. Deze vordering zal worden afgewezen.

Dreamz vordert schadevergoeding in verband met gemiste opbrengsten van zonnepanelen. Dreamz legt aan die vordering ten grondslag dat het zonnepanelensysteem dat zij van BAC heeft gekocht vanaf 2022 operationeel zou moeten zijn, maar dat het systeem pas in oktober 2024 werd aangesloten. Op 16 september 2022 heeft Dreamz Fitness B.V. een aantal zonnepanelen van BAC gekocht. Het aankoopbedrag is door BAC aan Dreamz Fitness B.V. geleend. In de daaraan ten grondslag liggende leningsovereenkomst staat in artikel 5 dat het eigendom van de zonnepanelen per 16 september 2022 bij Dreamz Fitness B.V. ligt en dat de kosten en verantwoordelijkheden met betrekking tot schoonmaak, vervanging, herstel en onderhoud per 16 september 2022 ten laste komen van Dreamz Fitness B.V. Dreamz heeft niet gesteld op grond waarvan BAC verplicht was de zonnepanelen aan te sluiten en aangesloten te houden en waarom BAC tegenover haar (en niet tegenover Dreamz Fitness B.V.) aansprakelijk zou zijn. Die verplichting valt in ieder geval noch uit de huurovereenkomst noch uit de leningsovereenkomst op te maken. Een tekortkoming van BAC is daarom niet vast komen te staan. Deze vordering zal worden afgewezen.

Dreamz vordert dat BAC wordt veroordeeld om een bedrag van USD 9.232,41 aan haar te betalen. Dit bedrag heeft betrekking op vaste gebruikstarieven van WEB die aan Dreamz zijn doorbelast. Zoals ook onder 2.14 al is overwogen, zijn die vaste gebruikstarieven pas in de periode ná 1 januari 2024 aan Dreamz doorbelast. Dreamz is daarom niet ontvankelijk in deze vordering.

Dreamz vordert dat BAC wordt veroordeeld – kort gezegd – om schade te vergoeden in verband met lasten die zij voor de zonnepanelen heeft betaald zonder daaruit voordeel te genieten nader op te maken in een schadestaatprocedure. De rechter begrijpt dat deze vordering gebaseerd is op de stelling van Dreamz dat BAC verplicht was om de zonnepanelen aan te sluiten en aangesloten te houden. In rechtsoverweging 2.18 is geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat BAC de verplichting daartoe had. Daarmee ontbreekt de grondslag van de vordering tot schadevergoeding en zal geen verwijzing naar de schadestaatprocedure volgen. Deze vordering zal worden afgewezen.

Dreamz vordert een evenredige huurprijsvermindering voor de periode dat het luchtbehandelingssysteem structureel niet goed functioneerde nader op te maken bij staat. Voor zover deze vordering betrekking heeft op de periode voor 1 december 2023 en na 1 januari 2024 wordt Dreamz – zoals eerder overwogen – niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. Voor de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 heeft BAC een beroep gedaan op artikel 9.6 van de huurovereenkomst waarin staat dat BAC niet aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen. Volgens BAC is sprake van een nieuw gebouw dat vlak voor het sluiten van de huurovereenkomst aan haar is opgeleverd. Dreamz voert daartegen aan dat geen sprake is van een onbekend gebrek, maar van een structureel ondeugdelijk systeem. Dat het luchtbehandelingssysteem tijdens de huurperiode uit de huurovereenkomst gebreken vertoonde staat niet ter discussie, maar dat BAC bij het aangaan van de huurovereenkomst deze gebreken kende of behoorde te kennen blijkt nergens uit. Dreamz heeft een e-mailbericht van 17 mei 2021 overgelegd van de aannemer die het pand aan BAC heeft opgeleverd. Maar in dat e-mailbericht staat alleen dat de installateur van het luchtbehandelingssysteem naar Bonaire komt voor de inbedrijfstelling van de installaties. Er staat niet dat het luchtbehandelingssysteem gebreken vertoonde of dat de installateur naar Bonaire kwam om gebreken te verhelpen. Omdat niet vast is komen te staan dat BAC de gebreken aan het luchtbehandelingssysteem kende of behoorde te kennen, is BAC op grond van artikel 9.6 niet aansprakelijk voor de gevolgen van de gebreken. Het verminderde huurgenot dat de grondslag is voor de gevorderde huurprijsvermindering is het gevolg van gebreken aan het luchtbehandelingssysteem. Daarom is BAC daarvoor niet aansprakelijk en wordt de vordering voor zover die betrekking heeft op de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 afgewezen.

Dreamz vordert schadevergoeding in verband met hoge kosten van de energierekening vanwege gebreken aan het luchtbehandelingssysteem nader op te maken bij staat. Voor zover deze vordering betrekking heeft op de periode voor 1 december 2023 en na 1 januari 2024 wordt Dreamz – zoals eerder overwogen – niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. Voor de periode tussen 1 december 2023 en 1 januari 2024 heeft BAC een beroep gedaan op artikel 9.6 van de huurovereenkomst. Ook de gestelde hoge energiekosten zijn het gevolg van gebreken aan het luchtbehandelingssysteem. Daarom zal ook deze vordering – onder verwijzing naar wat hiervoor onder 2.21 is overwogen – worden afgewezen.

Dreamz zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van BAC worden begroot op USD 2.792,50 aan salaris gemachtigde (2,5 punt x liquidatietarief 7) en USD 140,00 aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing staat vermeld.

verklaart Dreamz niet ontvankelijk in haar vorderingen voor zover de vorderingen betrekking hebben op de huurrelatie in de periode vóór 1 december 2023 of ná 1 januari 2024;

wijst de vorderingen van Dreamz voor het overige af;

veroordeelt Dreamz in de proceskosten van BAC van USD 2.932,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met USD 84,00 als Dreamz niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

veroordeelt Dreamz tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW BES over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.