ECLI:NL:GHSHE:2026:2258

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

De zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 524.000 (hierna: de beschikte waarde). Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde in de bezwaarfase onderbouwd met een taxatieverslag gebaseerd op een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] . In de uitspraak op bezwaar is het vergelijkingsobject [adres 3] vervangen door [adres 5] .

In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatieverslag overgelegd (hierna: taxatieverslag beroep) gebaseerd op een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 6] in [plaats 3] , [adres 7] in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] . Dit taxatieverslag bevat foto’s van de vergelijkingsobjecten. Uit de waardematrix bij het taxatieverslag beroep volgt een waarde van de woning van € 530.000.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een waarderapport (hierna: het Waarderapport) met fotomateriaal overgelegd gebaseerd op een vergelijking met drie vergelijkingspanden, te weten [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] alle drie gelegen in [plaats 1] . Het Waarderapport is opgemaakt door [heffingsambtenaar] (WOZ-taxateur) op 1 april 2026. De getaxeerde waarde van de woning in het Waarderapport is € 559.000.

In hoger beroep heeft belanghebbende een matrix ingebracht gebaseerd op een vergelijking met negen vergelijkingsobjecten alle gelegen in [plaats 1] en verkocht in de periode vanaf 28 mei 2020 tot en met 13 oktober 2021. Uit deze matrix volgt een waarde van de woning van € 469.000.

Bij nader stuk heeft de heffingsambtenaar een gecorrigeerd Waarderapport (hierna: het gecorrigeerde Waarderapport) overgelegd gebaseerd op een vergelijking met de drie vergelijkingsobjecten in het Waarderapport maar met een correctie voor de indexering van het object [adres 8] te [plaats 1] naar waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde van de woning in het gecorrigeerde Waarderapport is € 536.000.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de beschikte waarde te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende heeft op de zitting bij het hof zijn stelling dat de heffingsambtenaar in het gecorrigeerde Waarderapport uitgaat van een te hoge woonoppervlakte van vergelijkingsobject [adres 8] ingetrokken.

Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep, tot verlaging van de beschikte waarde tot € 489.000 en tot toekenning van een schadevergoeding voor overschrijding van de redelijke termijn voor de afdoening van het geschil in hoger beroep. De heffingsambtenaar concludeert tot een ongegrond hoger beroep.

De waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde (€ 524.000) als eerste naar de getaxeerde waarde van de woning (€ 530.000), zoals is opgenomen in de matrix bij het taxatieverslag beroep. In die matrix is de waarde van de woning getaxeerd door middel van een vergelijking met vergelijkingsobjecten [adres 6] te [plaats 3] , [adres 7] te [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] .

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vergelijking in het taxatieverslag beroep onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, namelijk:

1. [adres 4] is gelegen in [plaats 2] en [plaats 2] is een groter dorp met meer voorzieningen dan [plaats 1] waardoor woningen in [plaats 2] duurder zijn dan in [plaats 1] .

2. De voorzieningen van de woning zijn minder dan de voorzieningen van [adres 6] en [adres 4] en de heffingsambtenaar had deze dan ook op factor 2 moeten waarderen.

3. De woning ligt nabij een drukke doorgaande snelweg die stankoverlast veroorzaakt en daarmee is geen rekening gehouden.

4. De woning heeft houtworm en deels enkel glas en daarmee is geen rekening gehouden.

5. De kavelwaarde van [adres 7] is te laag gewaardeerd omdat de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffel niet realistisch is.

6. De woning en [adres 7] zijn zeer goed vergelijkbaar waardoor er geen enkele aanleiding is om de waarde per m2 van de woning 15% hoger te stellen dan de waarde per m2 van [adres 7] .

7. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten onjuist geïndexeerd.

Verder stelt belanghebbende dat er rondom de waardepeildatum naast [adres 7] nog acht zeer geschikte woningen zijn verkocht in [plaats 1] die als vergelijkingsobject hadden kunnen en moeten worden gebruikt door de heffingsambtenaar. Belanghebbende verwijst voor de onderbouwing van de door hem gestelde waarde van de woning (van € 489.000) naar de door hem overgelegde matrix met daarin een vergelijking met de door hem genoemde negen vergelijkingsobjecten. Uit deze matrix volgt een waarde van de woning van € 469.000.

De heffingsambtenaar verwijst ter verdere onderbouwing van de beschikte waarde naar het door hem overgelegde gecorrigeerde Waarderapport gebaseerd op een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten in [plaats 1] waaruit een waarde van de woning van € 536.000 volgt. Belanghebbende stelt dat het niet is toegestaan om uitsluitend de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten met de hoogste waarde per m2 te gebruiken en dat de heffingsambtenaar ook bij deze matrix de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten op verkeerde wijze heeft geïndexeerd.

Naar het oordeel van het hof zijn de door de heffingsambtenaar bij de taxaties gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar. Het gaat daarbij om objecten in de gemeente Eersel met vergelijkbare woonoppervlaktes en bouwjaren.

Over de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten oordeelt het hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de betere ligging van [adres 4] door gebruik te maken van een andere grondstaffel (met een basisprijs van € 525 per m2 in [plaats 2] in plaats van een basisprijs van € 475 per m2 in [plaats 1] ). Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat voor het voorzieningenniveau van de woning een factor 3 gerechtvaardigd is omdat de voorzieningen niet in een onder gemiddelde staat verkeren en dus beter vergelijkbaar zijn met de voorzieningen van [adres 6] en [adres 4] (factor 3) dan die van [adres 7] (factor 2). Belanghebbende heeft niet geconcretiseerd waaruit de door hem gestelde stankoverlast door de op 400 meter afstand gelegen Rijksweg A67 zou bestaan en hoe deze overlast zou worden veroorzaakt. Verder heeft de heffingsambtenaar bij de waardering consistent gehandeld door [adres 7] die hemelsbreed minder ver van de Rijksweg A67 is verwijderd eveneens een liggingsfactor 3 te geven. De heffingsambtenaar heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat de liggingsfactor van de woning terecht op 3 is bepaald. Naar het oordeel van het hof is door de waardering van de kwaliteit van de woning op factor 2 voldoende rekening gehouden met de houtworm en het enkel glas op de zolder. De heffingsambtenaar heeft over de grondstaffel en de manier waarop deze rekent met de afnemende meerwaarde van een groter kavel toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op een voortdurende analyse van de relevante verkoopgegevens in de vrije markt. De heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat, anders dan belanghebbende stelt, de kavelwaarde van [adres 7] niet te laag is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft met een verwijzing naar de KOUDV-factoren en de ligging gemotiveerd betwist dat [adres 7] zodanig beter vergelijkbaar is met de woning dan de andere vergelijkingsobjecten dat [adres 7] als uitgangspunt voor de waardering van de woning had moeten worden gekozen. De stelling van belanghebbende dat er geen enkele aanleiding is om de waarde per m2 van de woning 15% hoger te stellen dan de waarde per m2 van [adres 7] faalt dan ook. Ook faalt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar alle negen door hem aangedragen vergelijkingsobjecten had moeten gebruiken. Het staat de heffingsambtenaar immers in beginsel vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen waarmee hij de beschikte waarde onderbouwt. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alleen de door belanghebbende aangedragen objecten met de hoogste waarde per m2 had mogen gebruiken voor het (gecorrigeerde) Waarderapport kan belanghebbende niet baten omdat die stelling feitelijke grondslag mist. Een aantal van de door belanghebbende aangedragen objecten heeft immers een hogere waarde per m2 dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Overigens heeft belanghebbende met de door hem overgelegde matrix en de daaruit volgende waardering van de woning geen twijfel gewekt aan het taxatieverslag beroep en het Waarderapport alleen al omdat in deze matrix ten onrechte is uitgegaan van een factor 2 voor de voorzieningen van de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een aantal van de vergelijkingsobjecten in deze matrix minder goed bruikbaar zijn omdat deze zeer gedateerd zijn, in renovatie waren en binnen een korte periode drie maal verkocht zijn of een veel groter perceel dan de woning hebben.

Over de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten op onjuiste wijze heeft gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de transactiedata en de waardepeildatum (hierna: de indexering), oordeelt het hof als volgt. De door de heffingsambtenaar toegepaste methode van indexering leidt ertoe dat sprake is van een lineaire waardestijging (een rechte lijn) van de woningen binnen de gemeente [plaats 2] over de jaren 2020 en 2021 (het jaar voor en het jaar na de waardepeildatum). Belanghebbende stelt dat van een lineaire waardestijging gedurende de jaren 2020 en 2021 geen sprake is geweest. Hij onderbouwt met cijfers van het CBS dat prijzen voor woningen in de regio in 2021 veel sterker zijn gestegen dan in 2020 en hij verwijst naar de door de heffingsambtenaar aangeleverde cijfers over de gemiddelde verkoopprijzen per kwartaal in 2020 en 2021 in de gemeente [plaats 2] voor de onderbouwing van zijn stelling dat dit ook voor de gemeente [plaats 2] geldt. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar door de sterke stijging van de woningprijzen in 2021 uit te smeren over de jaren 2020 en 2021 de indexering voor de vergelijkingsobjecten die zijn verkocht voor de waardepeildatum te hoog maakt en de indexering voor de vergelijkingsobjecten die zijn verkocht na de waardepeildatum te laag. Op de zitting van het hof heeft hij voorgerekend dat als de lineaire waardestijging voor de jaren 2020 en 2021 separaat wordt berekend en de indexering op basis daarvan wordt gedaan, de getaxeerde waarde volgens het gecorrigeerde Waarderapport substantieel lager is dan de beschikte waarde. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende daarmee voldoende twijfel gewekt over de door de heffingsambtenaar gebruikte waarderingen. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van de woning (€ 489.000) aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zich ter onderbouwing van deze waardering beroepen om de door hem in hoger beroep ingebrachte matrix (zie 2.6) waaruit een waarde van de woning van € 469.000 volgt.

Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt alleen al omdat belanghebbende in zijn matrix ten onrechte is uitgegaan van een factor 2 voor de voorzieningen van de woning en de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een aantal van de vergelijkingsobjecten in deze matrix minder goed bruikbaar zijn (zie 4.6).

Het hof zal daarom, rekening houdend met hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde van de woning op de peildatum in goede justitie vaststellen op € 510.000.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Belanghebbende heeft verzocht om vaststelling van een immateriële schadevergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep.

Voor de berechting van een zaak in hoger beroep geldt als uitgangspunt dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroep is ingesteld. Belanghebbende heeft op 29 december 2023 hoger beroep ingesteld en het hof doet op 19 augustus 2026 uitspraak. De redelijke termijn is daarmee met acht maanden overschreden.

In het arrest van 14 juni 2024¹ heeft de Hoge Raad beslist dat in belastingzaken kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden wanneer het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000 bedraagt (de zogeheten bagatelgrens) en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. Vóór de datum van dit arrest gold een bagatelgrens van € 15 en het arrest voorziet in overgangsrecht voor situaties waarin deze lagere bagatelgrens nog moet worden toegepast. In het onderhavige geval is het overgangsrecht niet van toepassing alleen al omdat belanghebbende pas op de zitting bij het hof en daarmee niet voorafgaand aan de datum van het arrest om de vergoeding heeft verzocht. Het financiële belang bij deze procedure bedraagt minder dan € 1.000 en daarom volstaat het hof met de constatering dat de redelijke termijn met acht maanden is overschreden.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 50 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.

De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is.² Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het opleggen van een te hoge WOZ-beschikking en een te hoge aanslag onroerendezaakbelastingen. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)³ x € 666 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.332. De door belanghebbende in de bezwaarfase verzochte vergoeding van € 5,60 voor kosten van kadastrale marktinformatie kent het hof niet toe omdat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de beroepsfase op 2 (punten)⁴ x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.868.

Het hof stelt de tegemoetkoming voor de hogerberoepsfase op 2 (punten)⁵ x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.868.⁶

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.