ECLI:NL:GHSHE:2025:3258

“(…) Aankoop € 825.000,- + 6% + 1% (belasting en notaris) = € 882.750,-

Indien Medisch Centrum [A] een BV wordt dan is er geen BTW verplichting (verbouw ed)

Er komen nog kosten bij voor;

- Bestemmingsplan

- Leges bouwaanvraag

- Architect

- Schade pand na brand

- Bosje (aankoop?) en inrichting

- Plan [persoon E] veranderen in [appellant sub 1] / [geïntimeerde sub 1] ed zullen wat aanvullende bouwkosten

komen.

Bovenstaande punten moeten in principe binnen € 300.000,- te realiseren zijn.

(…)”.

Op 13 juli 2012 zijn de intentieverklaringen aan de bank overhandigd. Evenals de exploitatiebegroting van [appellant sub 2] B.V.

In die exploitatiebegroting 2012 is opgenomen:

“(…)

Exploitatie Medicenter [A]

OMSCHRIJVING bestaand volume BEDRAG

Stel koopsom kavel von 867.825 vrij op naam

Renovatie en verbouwingskosten incl. BTW 1.600.000

architect en leges ed 150.000

Stelpost onvoorzien 25.000

Renteverlies 100.000

TOTALE INVESTERING 2.742.825

Oppervlak 1.200

Huur 2013/m2xjaar 165 huurprijs gebaseerd op

praktijk [B] huurprijs nu

€158,-

prijsindex prijspeil 2,50%

aflossen 1200000

jaren 25

Euribor incl garantie 2,03%

Opslag 2,70%

Garantie

rente 4,7%

(…)”.

“(…)

Vanuit het MCD bv is er herhaaldelijk verzoek geweest om van de aannemer inzichtelijk te krijgen hoeveel de bouw gaat kosten en een tijdsplanning met einddatum.

Besproken is dat het risico voor de bouw bij de aannemer hoort te liggen, niet bij de opdrachtgever en zeker niet bij de huurders. Op dit moment is dit wel het geval.

Besproken is dat het contract en de planning in een eerder stadium geregeld hadden moeten worden.

Besproken is dat aannemer [appellant sub 2] door kan gaan met bouwen en dat de kosten in overleg worden vergoed.

Onder de aandacht wil ik brengen dat in diverse recente vergaderingen (13/10; 18/10; 29/10; 31/10) het belang van een planning en contract naar voren zijn gebracht en de aannemer gevraag en uiteindelijk met een harde afspraak gesommeerd is deze afspraken na te komen. In week 43 zou het klaar zijn. De deadline is verschoven naar maandag 19 november 2012. Dan moet er een realistisch contract en een betrouwbare planning klaar zijn om te kunnen beoordelen.

Tot die tijd zullen wij na vandaag ons slechts bezighouden met vakinhoudelijke zaken en niet meer met zaken die het‘MCD bv aangaan. Zowel privé als zakelijk.

Indien de deadline van de 19e november niet gehaald worden zullen de bestuurders van Stichting de Zorglaan en Stichting Kies Bijzonder de aangegane intentie tot samenwerking heroverwegen.

(…)”.

Op 19 november 2012 heeft [appellant sub 2] aan [geïntimeerde sub 1] en [appellant sub 1] een aantal stukken gezonden, waaronder een offerte, een concept-aannemingsovereenkomst en een specificatie van de reeds gemaakte bouwkosten. Ook heeft hij toen gestuurd een exploitatieberekening met de reeds gemaakte kosten (buiten [appellant sub 2] om), en een begroting.

Genoemde exploitatieberekening tevens begroting luidt als volgt:

“(…)

Exploitatie Medicenter [A] 19-11

OMSCHRIJVING bestaand volume BEDRAG kosten tot nu toe

Stel koopsom kavel von 867.825 [bank A] rente 42.249,42

Renovatie en verbouwingskosten

Incl BTW 2.000.000 [bank A] provisie 9.500,00

architect en leges ed 150.000 Leges 21.039.00

Stelpost onvoorzien 25.000 CAVD 101.524,00

Renteverlies 100.000 Verzekering 4.504,00

Nuts 5.167,00

TOTALE INVESTERING 3.142.825 Aankoop 852.910,86

Totaal 1.036.894,28

Oppervlak 1.200

Huur 2013/m2xjaar 168 huurprijs gebaseerd op praktijk

[B] huurprijs € 158,- eind 2011

prijsindex prijspeil 2,50%

aflossen 1465000

jaren 25

Euribor incl garantie 2.03%

Opslag 2.70%

Garantie

rente 4,7%

(…)”

Volgens de offerte zou een bouwkundige oplevering per 1 mei 2013 haalbaar zijn. In de offerte staat een aantal zaken genoemd dat niet in de begroting is opgenomen, waaronder een lichtstraat (meerprijs circa € 95.000,--) elektrische binnendeuren, telefooncentrale, server, bewegwijzering, voorzieningen voor een tandarts en de realisatie van een operatiekamer.

Op 20 november 2012 heeft [geïntimeerde sub 1] contact opgenomen met de bank en mede gelet op zijn persoonlijke aansprakelijkheid tegenover de bank, zijn zorgen geuit over de oplopende bouwkosten en over het ontbreken van overzicht op gemaakte en nog te maken kosten. De bank heeft vervolgens de rekening van MCD B.V. voorlopig geblokkeerd.

De e-mail van 20 november 2012 van [persoon A] van de bank aan team Medicenter [A] luidt als volgt:

“(…) Vanmorgen ben ik gebeld door [persoon A] inzake het aanzienlijk uitlopen van de bouwkosten. Het schijnt dat dit uitlopen te maken heeft met een forse uitbreiding van het aantal vierkante meters ten opzichte van de planning. Hiervoor zal er aanvullende financiering moeten komen. Het verbaasd mij dat jullie niet vooraf met ondergetekende in overleg zijn getreden, per saldo staan we nu voor een voldongen feit en moet er een oplossing gevonden worden.

Ik heb begrepen dat jullie deze week bij elkaar komen om bovenstaande invulling te geven. Het is dan ook goed de afspraak van morgen te laten vervallen en een nieuwe afspraak te plannen. [persoon A] of [appellant sub 2] willen jullie een aantal data naar [persoon D] sturen. Met [persoon A] en [appellant sub 2] heb ik kortgesloten dat ik de rekening tot onze afspraak blokkeer.

Van [appellant sub 2] heb ik inmiddels een aantal zaken op de mail gekregen (nog niet bekeken). Ik heb hem verzocht aan te geven wat de consequenties zijn mbt de exploitatie na gereed bouw.

Tevens heb ik gevraagd een nieuwe taxatie te laten vervaardigen aangezien het OG aanzienlijk uitgebreid is/wordt.

Als laatste heb ik nog een punt. Ik moet aan de basel III vereisten voldoen. Om ook voor jullie de zaken goed in het systeem te krijgen heb ik een getekende huurovereenkomst nodig. Van [appellant sub 2] heb ik begrepen dat die er is. Willen jullie zorgen dat ik per omgaande een exemplaar via de mail gestuurd krijg.

(…)”.

Bij brief van 23 november 2012 gericht aan MCD B.V., [appellant sub 2]

Beheer B.V., [appellant sub 2] B.V. en [appellant sub 1] , heeft een toenmalige advocaat namens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het volgende meegedeeld. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zetten de samenwerking met onmiddellijke ingang stop en zij beroepen zich op opschorting van hun (eventuele) verplichtingen uit de overeenkomst. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben de begroting bestudeerd, samen met een kostendeskundige en zijn tot de conclusie gekomen dat MCD B.V. met deze begroting en de huidige situatie afstevent op een faillissement. De bouwkosten liepen zo hoog op dat een huurprijs van € 165.- per vierkante meter onmogelijk was, dat de intentieovereenkomsten daarom waardeloos waren en zij zelf ook niet voor een hogere prijs wilden huren. Ook hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen vertrouwen meer in [appellant sub 2] , die met een dubbele pet op in de samenwerking zat. Zij stellen voor om de aandelen van [geïntimeerde sub 2] voor

€ 1,-- over te nemen en hen te ontslaan uit de hoofdelijke medeaansprakelijkheid voor de bankfinanciering.

“(…)

Ten aanzien van de financiering hechten wij eraan het volgende vast te leggen. De uitbreiding is op enig moment terloops besproken met uw accountmanager (…); bedragen zijn toen niet genoemd. Toch bent u (in casu [appellant sub 2] ) er van uit gegaan dat daarmee ook de benodigde extra financiering van EUR 1.300.000,- geregeld was. Het behoeft o.i. geen nadere toelichting dat daarvan geen sprake kon zijn, noch op basis van de huidige informatie kan zijn.

(…)”.

Bij brief van 27 december 2012 van de advocaat van appellanten hebben MCD B.V., [appellant sub 2] Beheer B.V. en [appellant sub 1] aan de toenmalig advocaat van geïntimeerden aangekondigd andere huurders te gaan zoeken, dan wel de plannen te gaan aanpassen.

In de jaren 2013 en 2014 hebben zij vervolgens, mede in overleg met de bank, nagedacht over de toekomst van het project.

Bij overeenkomst van 22 april 2015 hebben [appellant sub 2] Beheer B.V., [appellant sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun aandelen in MCD B.V. voor € 3,-- verkocht aan het Twentse huisartsencollectief THOON Praktijkhuisvesting B.V. (hierna: THOON). THOON heeft een bedrag voor aflossing van (een deel van) het krediet van MCD B.V. bij de bank, beschikbaar gesteld.

Bij deze overeenkomst, waarbij ook [appellant sub 2] , MCD B.V. en [geïntimeerde sub 1] partij waren, is onder meer ook bepaald dat MCD B.V. enerzijds en [appellant sub 2] Beheer B.V., [appellant sub 1] , [geïntimeerde sub 2] , [appellant sub 2] en [geïntimeerde sub 1] anderzijds elkaar finale kwijting verlenen van alle vorderingen die zij over en weer hebben. Artikel 4.3 van de overeenkomst luidt als volgt:

“Verkopers en [appellant sub 2] en [geïntimeerde sub 1] doen hierbij per de Leveringsdatum uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en onherroepelijk afstand van enige vordering of aanspraak, uit welken hoofde dan ook, ontstaan in de periode tot aan de Leveringsdatum jegens de Vennootschap en verlenen de Vennootschap ter zake voor zover nodig finale kwijting. Tevens doet de Vennootschap op gelijke voet afstand van alle vorderingen die zij jegens Verkopers en [appellant sub 2] en [geïntimeerde sub 1] heeft of meent te hebben.”

Artikel 4.5 van deze overeenkomst luidt:

“ Indien op enig moment na de Leveringsdatum, zo nodig in rechte, komt vast te staan dat enige vorm van schuld van de Vennootschap aan een van de Verkopers en/of [appellant sub 2] en/of [geïntimeerde sub 1] openstaat, dan zal de betreffende Verkoper dan wel [appellant sub 2] dan wel [geïntimeerde sub 1] een kwijtschelding ondertekenen in de vorm zoals door Koper gewenst. Indien dat onmogelijk of redelijkerwijs niet mogelijk is, dan verplicht de betreffende Verkoper dan wel [appellant sub 2] dan wel [geïntimeerde sub 1] zich tot een dusdanige kwijtschelding welke de Vennootschap kosteloos van haar verplichtingen bevrijdt. Gelijkelijk verplicht de Vennootschap zich tot kwijtschelding van enige schuld van Verkopers en/of [appellant sub 2] en/of [geïntimeerde sub 1] aan de Vennootschap voor zover die op enig moment na de Leveringsdatum, zo nodig in rechte, komt vast te staan.”

Partijen hebben in 2016 en 2017 hun hoofdelijke aansprakelijkheid bij de bank afgekocht. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] betaalden tezamen € 126.000,--, [appellant sub 1] betaalde

€ 31.796,43 en [appellant sub 2] betaalde € 41.119,71. De bank was daarmee niet volledig voldaan.

“(…)

Door uw terugtrekking uit het project en de niet-nakoming van uw verplichtingen als mede-initiatiefnemers van het project, alsook - mede via genoemde stichtingen - als huurder van een belangrijk deel van de te realiseren praktijkruimte, hebben cliënten substantiële schade geleden. Deze schade is, zoals u bekend is, door cliënten begroot op meer dan €350.000,-.

(…)

Cliënten houden u - voor wat betreft [geïntimeerde sub 1] zowel persoonlijk als in uw hoedanigheid van bestuurder van Stichting De Zorglaan en Stichting Kies Bijzonder - onverkort aansprakelijk voor alle schade die zij lijden als gevolg van uw handelen zoals bovenomschreven, niets uitgezonderd. Cliënten behouden zich het recht voor eventuele andere gevolgschade op een later moment nog te specificeren en claimen.

Teneinde te voorkomen dat de voornoemde aanspraken van cliënten zouden worden getroffen door verjaring, maken wij u er met nadruk op attent dat cliënten zich hun verhaalsmogelijkheden jegens alle geadresseerden volledig voorbehouden en zo nodig zullen effectueren, zodat middels dit schrijven de verjaring van de schadevergoedingsvorderingen van cliënten op de voet van art. 3:317 Burgerlijk Wetboek is gestuit.(…)”.

Aan deze vordering heeft [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd:

primair (ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en de Stichtingen):

partijen zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan en gedaagden zijn hun

verplichtingen uit die overeenkomst niet nagekomen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben - nadat het pand was aangekocht, de verbouwing was gestart en partijen financiële verplichtingen waren aangegaan tegenover de bank - de samenwerking zonder goede reden opgezegd en gedane huurtoezeggingen niet gestand gedaan. De Stichtingen zijn de door hen ondertekende (bindende) huur-intentieverklaringen niet nagekomen;

subsidiair (ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ):

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben onrechtmatig gehandeld door aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] (en aan de bank) eerst huurtoezeggingen te doen en daarmee [appellant sub 1] en [appellant sub 2] te bewegen tot het kopen en verbouwen van het pand, en tot het aangaan van financiële verplichtingen tegenover de bank, en vervolgens zonder goede reden de samenwerking te beëindigen;

meer subsidiair (ten aanzien van [geïntimeerde sub 2] ):

[geïntimeerde sub 2] is aansprakelijk als bestuurder van MCD B.V. op grond van artikel 2:9 Burgerlijk Wetboek (BW).

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] stellen dat hun schade bestaat uit (-) de kosten die zij in de

periode van december 2012 tot april 2015 hebben moeten maken om het project alsnog vlot te trekken, (-) het bedrag dat zij aan de bank hebben moeten betalen voor de afkoop van hun hoofdelijke aansprakelijkheid voor de afgesloten lening, (-) de juridische kosten die zij hebben moeten maken, en (-) het bedrag dat zij hadden kunnen realiseren als het project was gerealiseerd zoals voorzien ten tijde van de start van het project (gederfde winst).

De Stichtingen zijn niet in de procedure verschenen en hebben geen verweer

gevoerd.

Aannemelijk is dat hun bedoeling was dat [geïntimeerden sub 1 + 2] een belang in MCD B.V. zou houden en dat zij na de verbouwing een deel van het pand zou gaan huren. De verwachting dat [geïntimeerden sub 1 + 2] een deel van het pand zou gaan huren was voor de bank van belang voor het verlenen van het krediet. Gelet op de persoonlijke garantstellingen liepen [appellanten] en [geïntimeerden sub 1 + 2] alle vier een aanzienlijk risico als het project niet zou slagen.

Met het voorgaande stonden [appellanten] en [geïntimeerden sub 1 + 2] tot elkaar in een rechtsverhouding waarbinnen zij rekening dienden te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Partijen konden niet zonder meer en op elk moment eenzijdig beslissen om zich uit het project terug te trekken. Niet voldoende onderbouwd is echter dat [geïntimeerden sub 1 + 2] tegenover [appellanten] op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden was de samenwerking, ook bij een relevante wijziging van omstandigheden, voort te zetten en een deel van het pand te gaan huren (of te zorgen voor andere huurders) (rechtsoverweging 5.19);

De vordering van [geïntimeerden sub 1 + 2] tot veroordeling van [appellanten] in de volledige proceskosten, althans een aanzienlijk hoger bedrag dan het liquidatietarief, is afgewezen.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. [appellanten] is in de proceskosten veroordeeld.

Het hoger beroep

[appellanten] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] en [geïntimeerden sub 1 + 2] in oktober 2011 feitelijk zijn gaan samenwerken en dat hoewel er geen duidelijke afspraken waren aannemelijk is dat er een gezamenlijk commitment was om te komen tot de oprichting van een vennootschap met persoonlijke garantstellingen. Aan welk commitment ook uitvoering is gegeven hetgeen heeft geresulteerd in de oprichting van MCD B.V. en de persoonlijke garantstellingen van [appellanten] en [geïntimeerden sub 1 + 2] (5.18 vonnis). Evenmin is een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het aannemelijk is dat de inzet van de hiervoor genoemden verder strekte dan enkel tot het moment waarop MCD B.V. zou zijn opgericht en garantstellingen zouden zijn afgegeven en dat het aannemelijk is dat het de bedoeling was dat [geïntimeerden sub 1 + 2] een belang in MCD B.V. zou houden en hij na de verbouwing een deel van het pand zou gaan huren (5.19 vonnis). Het hof gaat daarom van deze oordelen van de rechtbank uit.

Vervolgens staat in hoger beroep in chronologische volgorde vast:

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat geen samenwerkingsovereenkomst is ontstaan waarbij [geïntimeerden sub 1 + 2] , Stichting De Zorglaan en Stichting Kies Bijzonder verplicht waren het grootste deel van de ruimte in het gebouw te huren, omdat [geïntimeerden sub 1 + 2] en de Stichtingen met het ondertekenen van huurintentieverklaringen geen onvoorwaardelijke huurverplichtingen zijn aangegaan.

Met grief 1 betoogt [appellanten] in de kern dat niet de huurintentieverklaringen de basis vormen voor de verplichting van [geïntimeerden sub 1 + 2] en de Stichtingen om

huurovereenkomsten met betrekking tot het pand aan te gaan, maar dat de verklaring van [geïntimeerde sub 1] bij e-mail van 22 november 2011 jegens de bank, dat de huurverplichting van [geïntimeerden sub 1 + 2] en de Stichtingen als vaststaand kan worden aangemerkt, daarvoor de basis is. Hetgeen ook geldt voor de uitlating van [geïntimeerde sub 1] zoals vastgelegd in het interne bankverslag van 14 december 2011. De uitlatingen van [geïntimeerde sub 1] waren voor de bank de basis voor de financiering voor welke financiering partijen zich garant hebben gesteld.

Met grief 2 richt [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat

[geïntimeerden sub 1 + 2] op 23 november 2012 op grond van voldoende zwaarwegende omstandigheden mocht besluiten de samenwerking volledig te beëindigen. Welke omstandigheden volgens de rechtbank gelegen waren in het wegvallen van het vertrouwen in [appellant sub 2] als aannemer, de onduidelijkheid over de oplopende bouwkosten, het ontbreken van financiering en twijfel over de haalbaarheid van het project.

Volgens [appellanten] miskent de rechtbank de rol die [geïntimeerden sub 1 + 2] had als opdrachtgever met betrekking tot de indeling, inrichting en uitvoering van het deel van het gebouw dat hij zou huren.

[appellanten] betoogt in de kern dat [geïntimeerden sub 1 + 2] zich, naar eigen zeggen, niet met de bouwkosten bemoeide en dat hij al sinds november 2011 wist dat de kosten, in verband met uitbreiding van het pand, zouden stijgen. Daarom is er, aldus [appellanten] , geen basis voor gerechtvaardigd wantrouwen in de aannemer. Daarbij komt, aldus [appellanten] , dat de begroting pas kon worden gemaakt als duidelijk was wat de opdracht was en ook de overeenkomst pas kon worden gemaakt als de bouwspecificatie duidelijk en volledig was.

Ter onderbouwing van zijn betoog dat het oplopen van de bouwkosten geen omstandigheid vormt die maakt dat [geïntimeerden sub 1 + 2] de samenwerking kon beëindigen, voert [appellanten] aan dat de eerste begroting (2011) was gebaseerd op bestaande bouw en rekening houdend met de uitvoeringsnormen die door [persoon E] voor de Landelijke Huisartsenvereniging (LHV) waren vastgesteld. Daarna zijn de bouwkosten gestegen door de uitbreiding van het pand en de extra wensen van [geïntimeerden sub 1 + 2] Op 13 juli 2012 is, in het kader van overleg met de bank, een exploitatiebegroting gepresenteerd. Het opstellen van een bouwbegroting was toen nog niet mogelijk omdat de uitvoeringswensen van [geïntimeerden sub 1 + 2] en de kosten daarvan en de inrichting van het door [geïntimeerden sub 1 + 2] te huren gedeelte, nog niet duidelijk waren. Niemand beschouwde de exploitatiebegroting - waarin de bouwkosten per m2 als opgenomen in de oorspronkelijke begroting zijn vermenigvuldigd met het nieuwe bruto vloeroppervlak en vervolgens afgerond - als volwaardige bouwbegroting. De kostenstijging tussen juli 2012 en november 2012 is veroorzaakt door voorzieningen buiten de LHV normen om, deels veroorzaakt door de extra wensen van [geïntimeerden sub 1 + 2] , zoals gevelpuien met drievoudige beglazing, een VRF-klimaatsysteem en LED-verlichting. [geïntimeerden sub 1 + 2] was op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid gehouden om samen met [appellanten] keuzes te bespreken en eventueel te herzien.

Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat er geen financiering voor de kosten van de uitbreiding van het gebouw en de extra wensen van [geïntimeerden sub 1 + 2] zou zijn geweest en dat dat een omstandigheid was die maakte dat [geïntimeerden sub 1 + 2] de samenwerking mocht beëindigen. Uit de brief van de bank van 20 december 2012, die van na de beëindiging van de samenwerking tussen partijen is, blijkt, aldus [appellanten] , dat de basis voor financiering door onenigheid tussen de aandeelhouders is weggevallen. Uit de e-mail van 20 november 2012 van de bank aan team Medicenter [A] blijkt, aldus [appellanten] , dat de bank wel met het project wilde doorgaan indien een sluitende exploitatiebegroting en getekende huurovereenkomsten zouden worden overgelegd. Als medegeadresseerde van deze e-mail wist [geïntimeerden sub 1 + 2] dat de bank in het kader van de financiering bindende huurovereenkomsten wenste. Het had dan ook op de weg van [geïntimeerden sub 1 + 2] gelegen de huurverplichtingen te formaliseren, in plaats van de samenwerking te verbreken en dat aan de bank kenbaar te maken, aldus [appellanten] Bij het voorgaande komt dat, indien de bank niet bereid zou zijn de extra financieringsbehoefte volledig te dekken, partijen meerdere opties gehad hadden, zoals de bouwkosten verlagen door af te zien van bepaalde dure voorzieningen en/of de uitbreiding, die oorspronkelijk bedoeld was voor de operatiekamer, te schrappen, of wel een deel van de kosten zelf financieren, welke laatstgenoemde optie door [geïntimeerde sub 1] op 31 oktober 2011 zelf is genoemd, aldus nog steeds [appellanten] [geïntimeerden sub 1 + 2] was, volgens [appellanten] , op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid gehouden de huurovereenkomsten te tekenen en met de bank in overleg te gaan.

Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld was de opleverdatum, zo betoogt [appellanten] , op het moment van beëindiging van de samenwerking niet onzeker. De geschatte opleverdatum was 1 april 2013. Op 13 oktober 2012 is als opleverdatum 1 mei 2013 afgesproken. In november 2012 had [geïntimeerden sub 1 + 2] geen aanleiding om te veronderstellen dat die datum niet zou worden gehaald. Daarmee was er geen sprake van een omstandigheid die maakte dat [geïntimeerden sub 1 + 2] de samenwerking mocht beëindigen.

Verder was de huurprijs marginaal hoger dan het uitgangspunt in de intentieverklaringen, te weten € 168,-- per m2/jaar in plaats van € 165,-- per m2/jaar in de intentieverklaringen. Gelet op deze marginale kostenstijging is het onbegrijpelijk dat de rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerden sub 1 + 2] mocht twijfelen aan de haalbaarheid van het project en de samenwerking mocht verbreken, terwijl de huurprijs door schrapping van posten nog gedrukt kon worden.

De eisen van redelijkheid en billijkheid brachten, mede gelet op de garantstellingen van partijen, mee dat [geïntimeerden sub 1 + 2] zich zou inspannen om het project te realiseren.

Het hof oordeelt als volgt.

De begroting van 14 oktober 2011 noemde voor renovatie van het pand een bedrag van

€ 1.097.100,-- exclusief btw. Verder werden bijkomende kostenposten genoemd, die volgens deze begroting in principe voor € 300.000 gerealiseerd moesten kunnen worden. Tussen partijen is niet in geschil dat bij deze begroting werd uitgegaan van een bouwoppervlak van 900 m2.

In de exploitatiebegroting van 13 juli 2012 werd uitgegaan van een kostenpost voor renovatie van € 1.600.000,-- inclusief btw voor een oppervlak van 1200 m2.

In de begroting van 19 november 2012 werd uitgegaan van kosten voor renovatie van het pand van € 2.000.000,-- inclusief btw, bij een gelijkblijvend oppervlak van 1200 m2.

Weliswaar betoogt [appellanten] dat de begroting van 13 juli 2012 geen volwaardige begroting was, maar gelet op de prijsstijging van € 1.600.000,-- inclusief btw naar

€ 2.000.000,-- inclusief btw, waarbij in beide gevallen van een oppervlak van 1200 m2 werd uitgegaan, mocht van [appellanten] een voldoende onderbouwing worden verwacht waarop deze prijsstijging was gebaseerd. Dat de prijsstijging voor een bedrag van 346.110,-- te maken had met, naar [appellanten] stelt, extra wensen van met name [geïntimeerde sub 1] die niet onder de LHV-eisen vielen, zoals nieuwe gevelpuien met drievoudige beglazing, een VRF-klimaatsysteem en LED verlichting, is in het licht van het betoog van [geïntimeerden sub 1 + 2] een onvoldoende onderbouwing. Volgens [geïntimeerden sub 1 + 2] diende immers ingeval niet voor nieuwe puien gekozen zou worden renovatie van de puien plaats te vinden, had een klimaatsysteem dat geschikt was voor een medisch centrum aangelegd moeten worden en had er een andere vorm van verlichting moeten worden aangelegd, bijvoorbeeld met spaarlampen. Van [appellanten] had een kloppende berekening van die kosten verwacht mogen worden. Die heeft hij niet gegeven. Dat de uitbreiding van het pand die oorspronkelijk bedoeld was voor de operatiekamer, naar [appellanten] betoogt, geschrapt kon worden en daarmee de kosten verlaagd hadden kunnen worden, is evenmin voldoende onderbouwd. In de begroting van 19 november 2012 is geen rekening gehouden met de kosten van een operatiekamer, zoals de rechtbank onder de feiten heeft weergegeven en waartegen geen grief is gericht. Met het voorgaande gaat het betoog van [appellanten] dat er geen basis was voor gerechtvaardigd wantrouwen in de aannemer en dat de kostenstijging aan wensen van [geïntimeerden sub 1 + 2] te wijten was, niet op. Dat de aannemer afhankelijk was van een bouwspecificatie van de zijde van [geïntimeerden sub 1 + 2] is evenmin voldoende onderbouwd. Van de zijde van [appellanten] ( [appellant sub 2] B.V.) had mogen worden verwacht dat hij voornoemde kloppende berekening had gemaakt, waarbij het hof in aanmerking neemt dat de operatiekamer eind mei 2012 al was uitgesteld.

Bij het voorgaande komt dat op 23 november 2012 geen duidelijkheid bestond over de financiering. [appellanten] betoogt zelf dat uit de e-mail van 20 november 2012 (zie hiervoor onder 3.1.22) nog niet volgt dat de bank bereid was om aanvullend te financieren, maar dat uit die e-mail wel blijkt dat de bank met het project wilde doorgaan indien een sluitende exploitatiebegroting wordt overgelegd.

Met de brief van de bank van 20 december 2012 (zie hiervoor onder 3.1.28) heeft de bank aangegeven dat van extra financiering geen sprake kon zijn. Een e-mailbericht waaruit zou blijken dat de bank bereid was aanvullend te financieren is volgens de rechtbank niet overgelegd. In hoger beroep heeft [appellant sub 1] dat niet betwist en evenmin een dergelijk bericht overgelegd.

Evenmin blijkt uit het gespreksverslag van 31 oktober 2011 bij welk gesprek [geïntimeerde sub 1] , [appellant sub 1] , [appellant sub 2] en de architect Voorhaar aanwezig waren, dat de aandeelhouders ieder

€ 300.000,-- (extra) kapitaal zouden inbrengen. Dat kan niet worden afgeleid uit de tekst:

“(…) Verder is in deze vergadering besloten dat de aandeelhouders van het onroerend goed zullen zijn: [appellant sub 2] , voor 1/3 deel voorlopig ter waarde van 300.000 euro; [appellant sub 1] , voor 1/3 voorlopig ter waarde van 300.000 euro; [geïntimeerde sub 1] , voor 1/3 deel voorlopig ter waarde van 300.000 euro. Op korte termijn wordt hiervoor een instantie (bv/stichting/anders?) opgericht. (…)”.

Ten aanzien van de datum van oplevering en de haalbaarheid van het project oordeelt het hof dat, in het licht van de betwisting van [geïntimeerden sub 1 + 2] ., te weten dat de architect die datum van 1 mei 2013 in twijfel trok en, blijkens de notulen van de vergadering van 13 oktober 2012, dacht aan 1 juni 2013, terwijl na de bouwkundige oplevering nog werkzaamheden zouden moeten plaatsvinden, door [appellanten] niet voldoende is onderbouwd dat het pand op 1 mei 2013 in gebruik genomen zou kunnen worden en dat patiënten behandeld zouden kunnen worden en het project haalbaar was. Dat van huurinkomsten, zoals vermeld in de begroting van 19 november 2012, in het eerste kwartaal van 2013 sprake zou zijn is gelet op het voorgaande evenmin voldoende onderbouwd. Zodat ook op dat punt de haalbaarheid van het project niet voldoende is onderbouwd.

Onder voornoemde omstandigheden hoefde niet van [geïntimeerden sub 1 + 2] te worden verwacht dat hij de samenwerking continueerde. Aan het voorgaande doet niet af dat, naar [appellanten] betoogt, [geïntimeerden sub 1 + 2] met oplevering per 1 mei 2013 zou hebben ingestemd. Gelet op het voorgaande maakt dat, voor zover van die instemming moet worden uitgegaan, niet dat het project haalbaar zou zijn. Grief 2 faalt.

Met grief 3 betoogt [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat [geïntimeerden sub 1 + 2] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. [geïntimeerden sub 1 + 2] is immers de huurtoezeggingen niet nagekomen en heeft de samenwerking beëindigd. Volgens [appellanten] lag er een sluitende exploitatiebegroting, was er slechts sprake van een marginaal hogere huurprijs en waren er nog opties om de kosten te beperken.

Het was aan [geïntimeerden sub 1 + 2] om de kernverplichting uit de samenwerking, het huren van een groot deel van de ruimte, na te komen. Daar [geïntimeerden sub 1 + 2] in strijd met deze verplichting heeft gehandeld en de samenwerking heeft beëindigd heeft hij onrechtmatig jegens [appellanten] gehandeld. Door dat nalaten/handelen van [geïntimeerden sub 1 + 2] . heeft [appellanten] veel kosten moeten maken om het project schade beperkend te kunnen verkopen en winst gederfd die [appellanten] met het project zou hebben kunnen maken.

Het hof oordeelt als volgt. Gelet op de schade die [appellanten] stelt te hebben geleden ziet deze grief deels op handelen/nalaten van [geïntimeerden sub 1 + 2] jegens de aandeelhouders van MCD B.V., waardoor afgeleide schade voor de aandeelhouders ( [appellant sub 2] , via [appellant sub 2] Beheer B.V., en [appellant sub 1] ) zou zijn ontstaan.

Het zijn immers de aandelen in MCD B.V. die zijn verkocht en het betreft de winst die aan de aandeelhouders toekomt, die zou zijn gederfd.

Van aansprakelijkheid voor afgeleide schade zou eerst sprake kunnen zijn indien [geïntimeerden sub 1 + 2] jegens [appellanten] , als aandeelhouder een specifieke zorgvuldigheidsnorm in acht diende te nemen en dat niet heeft gedaan, waardoor de gevorderde schade is ontstaan, Hoge Raad 16 februari 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ0419 onder verwijzing naar eerdere uitspraken van de Hoge Raad. Dat van een specifieke zorgvuldigheidsverplichting sprake is die in acht genomen diende te worden is door [appellanten] onvoldoende onderbouwd.

De in artikel 8 lid 1 van Boek 2 BW bedoelde bijzondere zorgplicht - dat degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie van de rechtspersoon betrokken zijn, zich jegens elkaar dienen te gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd - maakt niet dat [geïntimeerden sub 1 + 2] door de beëindiging van de samenwerking onrechtmatig heeft gehandeld. Als geoordeeld onder de grieven 1 en 2 hoefde onder de daar genoemde omstandigheden niet van [geïntimeerden sub 1 + 2] te worden verwacht dat hij de samenwerking zou continueren. Dat wordt niet anders omdat [geïntimeerde sub 2] aandeelhouder en bestuurder van MCD was. De taak van aandeelhouder en/of bestuurder brengt niet mee dat [geïntimeerden sub 1 + 2] persoonlijk de samenwerking diende te continueren. Bijzondere omstandigheden die dat anders zouden maken zijn gesteld noch gebleken.

Voor zover grief 3 ziet op andere schade dan afgeleide schade - hiervoor onder 3.2.2 genoemd: gemaakte kosten om het project alsnog vlot te trekken, het bedrag dat aan de bank moest worden betaald voor afkoop van hoofdelijke aansprakelijkheid en juridische kosten -, oordeelt het hof dat de gestelde schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Als geoordeeld hiervoor onder 3.3.4 en 3.3.6 is er geen sprake van schending van een zorgvuldigheidsnorm door [geïntimeerden sub 1 + 2] en daarmee geen sprake van een onrechtmatige daad van [geïntimeerden sub 1 + 2] jegens [appellanten]

Grief 3 faalt.

Met grief 4 betoogt [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de Stichtingen niet onrechtmatig jegens [appellanten] hebben gehandeld. Zij zijn immers de met de huurintentie aangegane verplichting niet nagekomen.

Volgens [appellanten] wisten de Stichtingen dat de door hen ondertekende huurintenties als basis dienden voor aankoop en financiering van het gebouw en dat het gebouw specifiek voor hun doeleinden werd gebouwd. De stichting bestuurders hadden volledig zicht op de ontwikkelingen rond het project, in november 2012 was er nog geen reden om aan te nemen dat de geplande datum van 1 mei 2013 niet zou worden gehaald en de bank was bereid over aanvullende financiering te praten indien de huurovereenkomsten getekend zouden worden. De Stichtingen wisten dat het niet sluiten van huurovereenkomsten de exploitatie in gevaar zou brengen en dat [appellant sub 2] en [geïntimeerde sub 1] (bedoeld zal zijn [appellanten] , hof) persoonlijk garant stonden voor de financiering door de bank. Gelet op het voorgaande konden de Stichtingen niet zomaar besluiten om geen huurovereenkomsten te sluiten.

Zij hebben door de huurovereenkomsten niet te sluiten onrechtmatig jegens [appellanten] gehandeld en daarmee schade veroorzaakt die bestaat uit het bedrag dat [appellanten] aan de bank heeft moeten voldoen vanwege zijn persoonlijke garantstelling en uit het bedrag dat [appellanten] als schade heeft geleden in het kader van schadebeperking.

Het hof oordeelt dat grief 4 faalt. De huurintentieverklaringen brachten onder de omstandigheden van het geval niet mee dat huurovereenkomsten gesloten dienden te worden.

Uit de intentieverklaringen, namens MCD B.V. als verhuurder ondertekend door [appellant sub 1] , [appellant sub 2] en [geïntimeerde sub 1] , blijkt dat van een bepaalde huurprijs werd uitgegaan, maar daarvan was op het moment van het verbreken van de samenwerking niet duidelijk of die zou worden gehaald, terwijl ook het moment, te weten uiterlijk 1 november 2012, dat partijen elkaar, volgens genoemde intentieverklaringen, informatie zouden moeten verschaffen om concrete voorstellen voor huurovereenkomsten te doen niet is gehaald. Zoals ten aanzien van grief 2 is geoordeeld had [appellanten] nog geen kloppende begroting gemaakt. Het voorgaande betekent dat van onrechtmatig handelen van de Stichtingen door het niet sluiten van huurovereenkomsten geen sprake is. Grief 4 faalt in zoverre. Daarmee behoeft het met grief 4 gehouden betoog over de schade geen beoordeling.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden sub 1 + 2] zullen vastgesteld worden op:

De kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Stichting De Zorglaan, en de Stichting Kies Bijzonder zullen worden vast gesteld op nihil daar zij in hoger beroep niet zijn verschenen.