GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.111.750/01
Zaak- rolnummer rechtbank: 136665 / HA ZA 09-84
Arrest van 22 oktober 2013
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. R.M.W.H. Bedaux te Heerlen,
tegen
1 [geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna te noemen: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. J. Schepers te Maastricht.
1 Het geding
Bij exploot van 26 juli 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank Maastricht tussen partijen gewezen vonnissen van 14 april 2010 en 9 mei 2012. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis (met producties) heeft [appellant] twee series grieven aangevoerd van 5 respectievelijk 11 grieven waarvan één ongenummerd en zijn eis gewijzigd. [geïntimeerden] hebben de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens zijn stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
2 Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in het tussenvonnis van 14 april 2010 onder 2.1-2.7 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof gaat van die feiten uit.
Het gaat in deze zaak om het volgende:
-
Eind 2007/begin 2008 heeft [appellant] zijn woning aan [adres] door middel van een makelaar te koop aangeboden, met als vraagprijs € 425.000,-.
-
Medio januari 2008, althans 15 februari 2008, hebben [geïntimeerden] - echtelieden - de woning met toestemming van [appellant] in gebruik genomen. De achtergrond daarvan was dat partijen aannamen dat [geïntimeerden] de woning zouden kopen zodra ze daartoe financieel in staat waren.
-
Begin april 2008 (althans 23 juni 2008) is een schriftelijke koopovereenkomst gesloten. De koopsom bedroeg € 425.000,-. Levering zou geschieden op 1 augustus 2008. Als ontbindende voorwaarde was een zogenoemd financieringsbeding opgenomen voor het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening voor het bedrag van de koopsom plus kosten uiterlijk op 14 juli 2008. De koopovereenkomst bevatte een boetebeding ad 10% van de koopsom, zijnde € 42.500,-.
-
In de periode van 3 juni 2008 tot en met 30 oktober 2008 hebben [geïntimeerden] in totaal € 12.833,54 ten behoeve van [appellant] in verband met het gebruik van de woning betaald.
-
Op 26 of 30 oktober 2008 hebben [geïntimeerden] een bedrag van € 24.000,- aan, althans ten behoeve van [appellant] betaald.
-
[geïntimeerden] hebben de woning medio november 2008 verlaten. Zij hadden daaraan voorafgaande - kennelijk in de gedachte dat zij de woning ingevolge koop in eigendom zouden verkrijgen - veranderingen aan en rond de woning aangebracht, met name de badkamer verbouwd/veranderd en twee bomen gekapt.
-
[appellant] heeft de koopovereenkomst wegens het niet-betalen van de koopsom en het niet- meewerken aan de eigendomsoverdracht door [geïntimeerden] , bij brief van 11 december 2008 ontbonden. De advocaat van [appellant] heeft zich daaraan voorafgaande bij brief van 5 november 2008 tot [geïntimeerden] gewend.
[appellant] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag:
betreffende de ingebruikgeving van de woning
-
Partijen zijn een gebruiksvergoeding overeengekomen van € 2.026,67 per maand, derhalve zijn [geïntimeerden] over de periode van februari tot en met oktober 2008 een bedrag verschuldigd van € 20.266,70, [geïntimeerden] hebben daarvan € 11.333,54 voldaan.
-
[geïntimeerden] hebben de woning niet in de oorspronkelijke staat opgeleverd, [appellant] heeft daardoor schade geleden, met name bestaande uit herstelkosten van de badkamer ad € 12.500,-, herplant van gekapte bomen € 2.000,- en zakelijke lasten gedurende de periode die voor de herstelwerkzaamheden nodig was, zijnde voor die drie maanden € 6.080,01.
betreffende de niet-nakoming van de koopovereenkomst
[geïntimeerden] zijn de contractuele boete verschuldigd ad € 42.500,-.
[appellant] heeft schade geleden doordat de woning minder heeft opgebracht dan de met [geïntimeerden] overeengekomen koopsom, hij voor de tweede verkoop makelaarskosten heeft moeten maken en over de periode van 15-11-2008 tot 15-4-2011 aan het bezit van de woning verbonden lasten heeft moeten dragen.
wegens buitengerechtelijke incassokosten
€ 2.000,-;
limitering
[appellant] beperkt zijn vordering in hoger beroep tot € 59.000,- "pro resto".
[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd tegen de vordering van [appellant] en een reconventionele vordering ingesteld, waaraan het volgende ten grondslag is gelegd.
-
De door [geïntimeerden] ten behoeve van [appellant] verrichte betaling van € 12.833,54 is onverschuldigd gedaan; de afspraak was dat dit bedrag met de koopsom zou worden verrekend hetgeen niet meer kan geschieden;
-
Ook de betaling van € 24.000,- is onverschuldigd verricht.
De rechtbank heeft in conventie aan [appellant] een bedrag van € 20.500,- toegewezen, zijnde de boete ad € 42.500,- (2.3 sub c) min de reeds betaalde € 24.000,- (2.4 sub b) plus € 2.000,- schade wegens gekapte bomen (2.3 sub b). In reconventie is aan [geïntimeerden] het betaalde bedrag van € 12.833,54 (2.4 sub a) toegewezen (de tevens gevorderde € 24.000,- is zoals al bleek in mindering gebracht op de vordering van [appellant] ).
Het hof nummert de grieven van [appellant] door, in die zin dat de algemene grief na grief 5, nummer 6 krijgt en de eerste grief tegen het vonnis van 9 mei 2012 nummer 7 krijgt en zo verder tot en met 16.
De grieven 3 en 11 betreffen de door [appellant] (4.3 sub a) gevorderde en door de rechtbank afgewezen gebruiksvergoeding.
De beslissing van de rechtbank om [appellant] op dit onderdeel met het bewijs te belasten is juist. Het bepaalde in artikel 7 van de koopovereenkomst doet daar niet aan af, omdat het in dat artikel gaat om aldaar nader aangeduide eigenaarslasten en derhalve niet om een vergoeding als door [appellant] bedoeld.
Voor zover [appellant] met grief 11 bedoelt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] het bewijs op dit onderdeel niet heeft geleverd, is de grief onvoldoende gemotiveerd.
Voor toewijzing van de gebruiksvergoeding is derhalve geen grond.
De grieven 4, 9 en 10 hebben betrekking op de door de rechtbank toegewezen vordering van [geïntimeerden] , zoals weergegeven onder 2.4 sub a, betreffende door hen ten gunste van [appellant] verrichte betalingen.
Daarbij merkt het hof op dat de rechtbank de betaling niet als onverschuldigd heeft aangemerkt, maar een contractuele terugbetaalverplichting van [appellant] heeft aangenomen.
De rechtbank heeft kennelijk onder 4.8 van het tussenvonnis geredeneerd als volgt: als [appellant] niet bewijst dat [geïntimeerden] een gebruiksvergoeding verschuldigd waren, is aannemelijk dat de betalingen die [geïntimeerden] ten behoeve van [appellant] hebben gedaan uiteindelijk niet voor rekening van [geïntimeerden] zouden komen, doch als vrijwillig verstrekte voorschotten op de koopsom die bij het transport van de woning zouden worden verrekend, en nu het transport niet heeft plaatsgevonden de voorschotten anderszins moeten worden verrekend.
De daartegen gerichte grief slaagt. De omstandigheid dat [appellant] niet heeft bewezen dat de door hem gestelde gebruiksvergoeding door [geïntimeerden] verschuldigd was, impliceert het tegendeel - dat [geïntimeerden] (hebben bewezen dat zij) niet gehouden waren de desbetreffende lasten (blijvend) voor hun rekening te nemen - niet.
[geïntimeerden] hadden op dit onderdeel met het bewijs belast moeten worden omdat dit voortvloeit uit de hoofdregel van artikel 150 Rv en er geen reden is om op die hoofdregel een uitzondering te maken.
Op basis van de beschikbare getuigenverklaringen kan dat bewijs niet als geleverd worden aangemerkt. Daarbij is in aanmerking genomen dat [geïntimeerden] partijgetuigen zijn (artikel 164 Rv), getuige [A] de renteverplichtingen als het ware in één adem heeft genoemd met de in elk geval verschuldigde vergoeding van water en licht, en het hof aan hetgeen getuige [B] anders heeft verklaard daarnaast geen doorslaggevende betekenis toekent.
Dat [geïntimeerden] bij een aan hen verstrekte bewijsopdracht andere getuigen zouden hebben voorgebracht dan de getuigen die op basis van het tussenvonnis zijn gehoord, hebben zij niet gesteld en is evenmin aannemelijk.
De vordering van [geïntimeerden] op dit onderdeel zal derhalve alsnog worden afgewezen. Op de grieven 9 en 10 behoeft daarom niet te worden ingegaan.
De grieven 1, 2, 7 en 8 betreffen de betaling door [geïntimeerden] van € 24.000,-, welk bedrag de rechtbank niet heeft aangemerkt als de aflossing van een lening, maar in mindering heeft gebracht op de boete.
[appellant] erkent een bedrag van [geïntimeerden] van € 24.000,- te hebben ontvangen, doch stelt dat die betaling de aflossing van een lening betrof, welke lening [appellant] eerder in contanten had verstrekt. Grief 2 richt zich tegen de beslissing van de rechtbank, dat de bewijslast in dezen op [appellant] rust. Die grief slaagt. [geïntimeerden] stellen immers dat zij een betaling hebben verricht die bedoeld was als een vooruitbetaling van een deel van de boete, althans de koopsom, hetgeen [appellant] gemotiveerd bestrijdt. De hoofdregel van artikel 150 Rv brengt dan mee dat [geïntimeerden] hun stelling hebben te bewijzen. De redelijkheid en billijkheid nopen niet tot een andere verdeling van de bewijslast. Bij dat laatste is in aanmerking genomen dat [geïntimeerden] bij de betaling hebben vermeld "aflossing onderhandse lening" (zie het tussenvonnis sub 2.6 en productie 7 bij conclusie van antwoord). Het betoog van [geïntimeerden] dat (de echtgenote van) [appellant] hen ten onrechte heeft bewogen om deze vermelding te gebruiken, doet daar niet aan af, mede nu de heer Pijnenburg als getuige over die vermelding mede heeft verklaard: "Ik kan niet meer zeggen dan dat dat stom van ons was."
Ook in dit verband kan op basis van de beschikbare getuigenverklaringen het door [geïntimeerden] te leveren bewijs dat de betaling van € 24.000,- strekte als aanbetaling van de boete, althans de koopsom (en dus niet ter aflossing van een lening) niet als geleverd worden aangemerkt. Daarbij wederom in aanmerking is genomen dat [geïntimeerden] partijgetuigen zijn (artikel 164 Rv). Het hof heeft verder in aanmerking genomen dat uit de koopovereenkomst geen verplichting tot een aanbetaling van een deel van de koopsom voortvloeide (artikel 4 van de koopovereenkomst verplichtte niet tot betaling van een waarborgsom) en op het moment dat de betaling werd gedaan [appellant] geen aanspraak op de boete had gemaakt. Uit de in het geding gebrachte jaarrekeningen volgt niet dat [appellant] geen geldlening (in contanten) ad € 24.000,- aan [geïntimeerden] of één van hen heeft verstrekt.
De conclusie is, dat het verweer van [geïntimeerden] inhoudende dat de betaling van € 24.000,- in mindering strekt op het door [appellant] gevorderde faalt, en dat de met die betaling samenhangende vordering van [geïntimeerden] terecht - zij het op onjuiste gronden - door de rechtbank is afgewezen.
De grieven 1, 7 en 8 behoeven derhalve geen nadere bespreking.
Grief 5 bestrijdt de afwijzing door de rechtbank van de vordering van [appellant] tot vergoeding van de kosten van buitengerechtelijke werkzaamheden. Gelet op hetgeen omtrent de vorderingen van [appellant] in hoofdsom is en zal worden overwogen, is in dezen slechts van betekenis hetgeen [appellant] ter incasso van de boete en de schade wegens het kappen van twee bomen aan buitengerechtelijke werkzaamheden heeft doen verrichten. Uit hetgeen [appellant] heeft gesteld vloeit niet (in de vereiste duidelijke zin) voort dat die werkzaamheden - te onderscheiden van de werkzaamheden betreffende de ongegronde incasso van de gebruiksvergoeding en overige schade - meer hebben omvat dat de normale verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de procedure. De grief faalt.
De grieven 12, 13 en 14 bestrijden de afwijzing door de rechtbank van het deel van de schadevordering dat betrekking heeft op de (gedeeltelijke) verbouwing/verandering van de badkamer (verder: de verbouwing) door [geïntimeerden]
Vast staat dat die verbouwing heeft plaatsgevonden toen [geïntimeerden] de woning in gebruik hadden gekregen van [appellant] en beide partijen ervan uitgingen dat [geïntimeerden] de woning naar alle waarschijnlijkheid in eigendom zouden verwerven. Vast staat tevens dat [appellant] van de verbouwing wist en daartegen niet heeft geprotesteerd, hetgeen onder de omstandigheden van dit geval in beginsel door [geïntimeerden] als een stilzwijgende instemming met die verbouwing kon worden aangemerkt.
In de stellingen van [appellant] ligt niet (voldoende kenbaar) besloten dat de verbouwing van dien aard was dat [geïntimeerden] in redelijkheid moeten hebben begrepen dat [appellant] als het ware aan die stilzwijgende instemming de voorwaarde verbond dat [geïntimeerden] de woning daadwerkelijk in eigendom zouden verwerven en dat zij anders de verbouwing ongedaan moesten maken, althans moesten voltooien. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat de oorspronkelijke badkamer was gedateerd en het niet ondenkbaar is dat als de woning niet aan [geïntimeerden] in gebruik was gegeven, [appellant] zelf zou hebben besloten om de badkamer te (doen) verbouwen om de verkoop te bevorderen. De grieven falen.
De grieven 6 en 15 betreffen de afwijzing door de rechtbank van de schadevordering van [appellant] die het bedrag van de boete ad € 42.500,- te boven gaat. Daarbij is het belang overigens beperkt door de limitering door [appellant] van diens totale vordering in hoger beroep tot per saldo € 59.000,- meer dan aan hem per saldo in de eerste instantie is toegewezen. Van die € 59.000,- krijgt [appellant] , zoals uit het voorafgaande blijkt, alsnog per saldo € 24.000,- plus € 12.833,54 , zodat het resterende belang € 22.166,46 is.
Het hof stelt voorop dat uit hetgeen door de rechtbank in hoger beroep onbestreden (tussenvonnis sub 4.14) en in dit arrest is overwogen omtrent de door [appellant] gestelde schending door [geïntimeerden] van de ingebruikgevingsovereenkomst, [appellant] naast de toegewezen € 2.000,- wegens het kappen van twee bomen, uit hoofde van die ingebruikgeving geen recht op schadevergoeding heeft.
Het gaat dan slechts om de schade die voortvloeit uit de schending door [geïntimeerden] van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Voor zover [appellant] in hoger beroep zijn vordering baseert op de boetebepaling van artikel 10.3 van de koopovereenkomst, wordt overwogen dat die grondslag een ondeugdelijke is, immers uitsluitend betrekking heeft op het geval waarin de overeenkomst - anders dan waarvan hier sprake is - niet is ontbonden en nakoming van die overeenkomst is gevorderd.
Voor het overige geldt dat de rechtbank niet ten onrechte heeft geoordeeld dat van [appellant] ter onderbouwing van zijn schadevordering had moeten aangeven welke activiteiten van zijn kant vanaf november 2008 zijn ondernomen om de woning verkocht te krijgen. Nu [appellant] ook in hoger beroep die onderbouwing niet heeft verstrekt, ontbeert zijn schadevordering op dit onderdeel een deugdelijke grondslag.
Overigens is het het hof opgevallen dat [appellant] in diens conclusie van repliek in conventie, onder punt 50 heeft gesteld - in wezen - dat hem inmiddels was gebleken dat de mindere verkoopopbrengst ten minste € 60.000,- zal bedragen, doch hij om proceseconomische redenen ter zake geen hoger bedrag dan € 20.000,- zal vorderen.
Grief 16 en de daarmee samenhangende wijziging van eis betreffen de vraag vanaf welke datum [appellant] aanspraak heeft op de wettelijke rente over de door [geïntimeerden] verschuldigde boete.
Ingevolge artikel 10.2 van de koopovereenkomst is de boete terstond bij de ontbinding van de koopovereenkomst "zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst" verschuldigd. Vast staat dat [appellant] de ontbinding bij brief van 11 december 2008 heeft ingeroepen. Een eerdere ontbinding ( [appellant] noemt de datum 18 november 2008) is niet gebleken. De rente kan derhalve overeenkomstig de in hoger beroep gewijzigde vordering worden toegewezen vanaf 11 december 2008.
Het hof passeert elk bewijsaanbod, als niet ter zake doende, althans onvoldoende gespecificeerd.
Bij vernietiging van het tussenvonnis, waarin geen voor executie vatbare beslissingen zijn genomen en dat heeft geresulteerd in het tevens in deze zaak in hoger beroep beoordeelde eindvonnis, heeft [appellant] onvoldoende belang.
Het eindvonnis zal wat betreft de conventie gedeeltelijk worden vernietigd, waarbij aan [appellant] tevens de gehele boete vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 december 2008 zal worden toegewezen.
Het in reconventie gewezen eindvonnis zal geheel worden vernietigd, waarbij ook de vordering van [geïntimeerden] ad € 12.833,54 zal worden afgewezen.
De beslissing omtrent de proceskosten van het geding in conventie zal worden bekrachtigd. In reconventie zullen [geïntimeerden] in de kosten van de eerste instantie worden veroordeeld. Bij de begroting van die kosten zijn de kosten van de getuigenverhoren buiten beschouwing gelaten, aangezien daarvoor in conventie ten laste van [geïntimeerden] reeds kosten in rekening zijn gebracht en de beslissing van de rechtbank omtrent de bewijslast op de hiervoor aangegeven onderdelen onjuist is.
Aangezien beide partijen in hoger beroep deels in het gelijk zijn gesteld zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd.
3 Beslissing
Het hof:
I.
vernietigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van 9 mei 2012,
voor zover in conventie gewezen:
betreft die vernietiging uitsluitend onderdeel 3.1 van het dictum van dat vonnis;
in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [geïntimeerden] om aan [appellant] te betalen:
-
i) een bedrag van € 42.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 december 2008 tot aan de dag der voldoening;
-
ii) een bedrag van € 2.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf23 maart 2011 tot aan de dag der voldoening;
bekrachtigt het in conventie gewezen vonnis voor het overige;
voor zover in reconventie gewezen:
betreft die vernietiging het gehele desbetreffende deel van het vonnis;
in zoverre opnieuw recht doende:
3.5: wijst de vordering van [geïntimeerden] in al haar onderdelen af;
3.6: veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van de procedure, tot op heden begroot op nihil aan verschotten en € 868,50 (tarief III, 3 punten van 50%) aan salaris voor de advocaat;
II.
verklaart dit arrest wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos en is uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van 22 oktober 2013 in aanwezigheid van de griffier.