GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/628
Uitspraak van 10 juni 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: H. Rijnders)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 juli 2025, nummer SGR 24/6614.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 24 februari 2024 de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 410.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn onder meer in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenaar) van de [gemeente] en de aanslag in de watersysteemheffing (eigenaren) van het [Hoogheemraadschap] (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen met dagtekening 20 maart 2024 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 4 december 2025 een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met dagtekening 16 april 2026 en een (aanvullend) nader stuk met dagtekening 18 april 2026 ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 30 april 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een eindwoning uit het bouwjaar 1978 met een gebruiksoppervlakte van 120 m², een dakkapel van 2 m2 en een vrijstaande berging van 7 m2 op een perceel grond van 115 m2. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De primaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase de door belanghebbende gevraagde gegevens deels verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft geen gevolg gegeven aan het verzoek om verstrekking van alle iWOZ-gegevens en van de gegevens van alle transacties in de [Wijk] te [woonplaats] die ten grondslag liggen aan de modelmatige waardebepaling van de woning.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 360.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woning wordt vergeleken met drie objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Deze objecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar, nu zij behoren tot hetzelfde woningtype en slechts geringe verschillen in woningoppervlakte vertonen. De heffingsambtenaar heeft het onderhoudsniveau van de woning beoordeeld als gemiddeld (factor 3). Belanghebbende stelt echter dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat een lagere waardering meer passend is. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat bij toepassing van factor 2 de gecorrigeerde waarde op € 422.535 uitkomt. De rechtbank overweegt dat ook indien zou worden uitgegaan van een lager onderhoudsniveau, dit niet leidt tot een verlaging van de WOZ-waarde, nu de gecorrigeerde waarde nog steeds hoger ligt dan de vastgestelde waarde zodat niet kan worden gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de binnenzijde van de woning stelt belanghebbende dat sprake is van diverse gebreken en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de staat van de binnenzijde is meegenomen door het kwaliteits- en luxeniveau als matig (factor 2) te beoordelen. De rechtbank volgt deze toelichting.
4. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning vanwege inkijk vanuit een nabijgelegen flatgebouw. De heffingsambtenaar heeft onweersproken toegelicht dat dit niet ongebruikelijk is bij woningen in woonwijken en dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare of minder gunstige ligging hebben vanwege belendende sportvelden met (geluids)overlast. De rechtbank overweegt dat deze omstandigheid reeds is verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft daarbij niet aannemelijk gemaakt dat een verdere correctie noodzakelijk is.
5. Belanghebbende stelt dat vanaf mei 2022 sprake was van een scherpe prijsdaling van woningen die zich volgens cijfers van de NVM heeft voortgezet tot na de waardepeildatum van 1 januari 2023. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een prijsstijging en dat een andere waarderingsmethode moet worden toegepast waarin de marktontwikkeling beter tot uitdrukking komt. De heffingsambtenaar heeft daarentegen ingebracht dat NVM-cijfers landelijke gemiddelde betreffen, die door grote regionale verschillen niet representatief zijn voor het lokale prijsniveau. Bij de waardering wordt uitsluitend gekeken naar transacties binnen het onderhavige gebied. De rechtbank overweegt dat de systematiek van de Wet WOZ vereist dat de waarde wordt onderbouwd aan de hand van gerealiseerde verkooptransacties van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Een dergelijke algemene waardedaling geeft geen inzicht in de specifieke waardeontwikkeling van een individuele woning. Bovendien is marktwerking verdisconteerd in de gehanteerde vergelijkingsmethode.
6. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de volledige iWOZ-kaarten had moeten overleggen. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden.[1] Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is op dit punt dan ook geen sprake. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten alsnog bij het verweerschrift en de reactie van 10 december 2024 overgelegd.
7. Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht heeft geschonden, door in de bezwaarfase geen KOUDV- en liggingsfactoren van de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken, terwijl hij hier expliciet om had gevraagd. De rechtbank gaat hier niet in mee. Uit de stukken blijkt dat deze gegevens op 16 april 2024 per e-mail aan belanghebbende zijn verstrekt, waarmee de heffingsambtenaar aan zijn verplichting heeft voldaan.
8. Belanghebbende voert voorts aan dat het niet verstrekken van de door belanghebbende gevraagde overzicht van verkooptransacties in de wijk in strijd is met het fair play-beginsel. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. Voor de overige gegevens waar belanghebbende in de bezwaarfase om heeft verzocht, waaronder alle transacties in het kader van de modelmatige waardebepaling, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen toezendverplichting.[2] De heffingsambtenaar heeft aldus aan zijn verplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Vgl. gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526
[2] Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, r.o. 5.4.5.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, of de Heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ en de artikelen 7:4 en 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden, en of al dan niet sprake is van een bijzonder geval bij de toepassing van artikel 30a Wet WOZ. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 365.000 en -naar het Hof begrijpt- tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om een (proces)kostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep zonder toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Inhoudelijke behandeling
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum. Vast staat dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, maar in geschil is of de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen en of hij bij de indexatie van de overeengekomen koopprijzen van de datum van de koopovereenkomst naar de waardepeildatum de juiste indexatiepercentages heeft gehanteerd. De Heffingsambtenaar gaat bij de indexatie uit van 4.515 verkoopcijfers van rij- en hoekwoningen in [woonplaats] die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2023. Op basis van deze gegevens heeft de Heffingsambtenaar een zogenoemde bolletjesgrafiek in het geding gebracht waaruit volgens hem volgt dat over de gehele periode sprake is van een stijging in de verkoopcijfers.
Belanghebbende stelt dat met de hiervoor bedoelde langjarige trend in de verkoopcijfers wordt miskend dat in de periode van april/mei 2022 tot de waardepeildatum sprake is van een daling in de verkoopcijfers.
Het Hof overweegt dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten alle liggen in de periode van april/mei 2022 tot de waardepeildatum, zodat de Heffingsambtenaar in de matrix ten onrechte is uitgegaan van indexatiepercentages van respectievelijk 4,168 %, 4,355% en 2,557%. Die percentages zijn immers afgeleid van de gemiddelde stijging van gerealiseerde woningprijzen in de [gemeente] over een veel langere periode (de jaren 2018-2023). Dit veronderstelt een lineaire prijsontwikkeling in die periode. Die veronderstelling vindt in dit geval echter geen bevestiging in het beeld dat de door de Heffingsambtenaar overgelegde bolletjesgrafiek geeft, waarin zich soms een dalende trend lijkt te vertonen. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar niet kunnen aangeven welke indexatiepercentages zouden voortvloeien uit de bolletjesgrafiek indien deze zou worden beperkt tot de relevante periode en wat die aangepaste (mogelijk negatieve) indexatiepercentages zouden betekenen voor de in de matrix bepaalde waarde van de woning. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Ook belanghebbende heeft niet de door hem gestelde waarde van € 365.000 aannemelijk gemaakt. Zo acht het Hof de door de Heffingsambtenaar aan de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes aannemelijk. Met de door belanghebbende in het geding gebrachte foto’s van het interieur van de woning heeft hij terecht de vraag opgeworpen of met een VLOK-code 2 voor kwaliteit en luxe recht wordt gedaan aan de duidelijk ondermaatse toestand van delen van het interieur. Belanghebbende heeft echter onvoldoende gesteld om de invloed hiervan op de waarde van de woning te kunnen bepalen.
Gelet op het voorgaande stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden schattenderwijs vast op € 390.000. Gelet hierop is het hoger beroep gegrond en dient de uitspraak van de Rechtbank te worden vernietigd.
Aangezien belanghebbende verzoekt om een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep komt het Hof thans toe aan beoordeling van de stelling van belanghebbende dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, volgt dat buiten redelijke twijfel moet komen vast te staan dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde niet aan een van de drie in het arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, genoemde kenmerken voldoet om het geval van belanghebbende als bijzonder geval te kunnen aanmerken. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op belanghebbende.
Belanghebbende stelt dat de gemachtigde zich slechts incidenteel met WOZ-zaken bezighoudt. Sinds de invoering van de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm is hij slechts bij twee WOZ-procedures betrokken geweest. Voorts stelt belanghebbende dat het betaalde griffierecht altijd voor zijn rekening is en dat hij in de onderhavige zaak 70% van de proceskostenvergoeding van de gemachtigde in rekening gebracht krijgt. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de 70%-regel in deze zaak niet geldt. Ten slotte wijst belanghebbende op de aard van de gewisselde processtukken, waaruit blijkt dat geen sprake is van een verdienmodel gericht op het vergaren van zoveel mogelijk inkomsten tegen een zo minimale inspanning. Van een zuiver no-cure-no-paymodel is volgens belanghebbende geen sprake. Het Hof overweegt dat met wat belanghebbende heeft gesteld niet buiten redelijke twijfel is komen vast te staan dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde niet aan een van de drie in het arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, genoemde kenmerken voldoet om belanghebbende als bijzonder geval te kunnen aanmerken. Belanghebbende heeft zijn stelling immers op geen enkele manier met stukken onderbouwd. Het enkel stellen dat niet wordt voldaan aan een van de drie in het genoemde arrest genoemde kenmerken is onvoldoende om te oordelen dat dit daarmee buiten redelijke twijfel vaststaat. Aldus komt het Hof tot het oordeel dat de (proces)kostenvergoeding moet worden bepaald met inachtneming van het bepaalde in artikel 30a Wet WOZ.
De overige grieven van belanghebbende, zoals die met betrekking tot de schending van de artikelen 40 Wet WOZ en de artikelen 7:4 en 8:42 van de Awb, behoeven geen behandeling.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
Gelet op het vorenstaande ziet het Hof aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte (proces)kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten worden op de voet van de artikelen 7:15 en 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, met toepassing van artikel 30a Wet WOZ, als volgt berekend.
Belanghebbende heeft recht op een vergoeding voor de kosten voor de bezwaarfase tot een bedrag van € 166,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 666 x wegingsfactor 1 x 0,125) en recht op een vergoeding voor de proceskosten voor de beroepsfase tot een bedrag van € 467 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 1 x 0,25).
Het Hof stelt de kosten voor de hogerberoepsfase vast op € 467 (1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting x wegingsfactor 1 x € 934 bedrag per punt x 0,25).
Het totaal van de (proces)kostenvergoeding wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor bezwaar, beroep en hoger beroep bedraagt derhalve € 1.100,50.
Voorts dient het door belanghebbende betaalde griffierecht in beroep (€ 51) en in hoger beroep (€ 143) door de Heffingsambtenaar te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
-
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-
wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 390.000;
-
vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
-
veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte (proces)kosten, vastgesteld op € 1.100,50; en
-
gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van in totaal € 194 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, M.J.M. van der Weijden en C. Maas in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd.
De griffier, de voorzitter,
L. van den Bogerd H.A.J. Kroon
De beslissing is op 10 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.