GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/791
Uitspraak van 16 september 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 september 2025, nummer SGR 24/2744.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 399.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
-
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van €51,- aan eiseres moet vergoeden;
-
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van €3,35;
-
wijst het verzoek om (immateriële) schadevergoeding af.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk aangeduid als verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 11 en 17 mei 2026 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2026. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement uit het bouwjaar 2005 met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex “ [naam appartementencomplex] ” (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag -3.
Op 14 augustus 2019 heeft een inpandige taxatie plaatsgevonden door de taxateur van de Heffingsambtenaar.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:
“Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden?5.
Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40,
tweede lid, van de Wet WOZ door niet (tijdig) alle relevante gegevens te overleggen. Zij
stelt in bezwaar onder meer gevraagd te hebben om de gebruikte modelmatige
waardebepalingen, de variabelen/marges, de berekeningen/formules, de KOUDV(L)-
factoren, de correctiepercentages van de gehanteerde KOUDV(L)- factoren en de
waardering van de parkeerplaats/box (berging). Ook geeft zij aan gevraagd te hebben om het
VvE-aandeel van het object [adres 2] , het WKB-aandeel van de objecten [adres 3]
, [adres 4] en [adres 2] en de bijzonderheden ten aanzien van de objecten
[adres 3] en [adres 4] . Daarnaast ontbreken volgens eiseres nog onder meer de
gehanteerde (interne) onderdelen van het draaiboek/handboek (puntenstelsel), het al dan niet
verwerkte bedrag van het aandeel VvE-reservefonds en onvoorzienbare effecten (gewijzigde
bouwplannen) van het project [naam project] en wijkveiligheid (door criminaliteit en
daklozen).
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie
een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek
verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de
vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden
verstrekt.[1]
Vast staat dat de heffingsambtenaar de waardering van de parkeerplaatsen en het
VvE-aandeel voor de verschillende vergelijkingsobjecten bij de uitspraak op bezwaar aan
eiseres heeft verstrekt. Aan het verzoek om inzicht te geven in de gehanteerde KOUDV(L)-
factoren heeft de heffingsambtenaar niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar voldaan. Die
gegevens heeft de heffingsambtenaar pas in de mediation procedure in beroep aan eiseres
verstrekt. Omdat die informatie niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar is verstrekt, is de
rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de WOZ heeft
geschonden. De overige door eiseres opgevraagde en niet verstrekte gegevens zijn geen
gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De
heffingsambtenaar was dan ook niet gehouden deze gegevens aan eiseres te verstrekken.
In beroep heeft de heffingsambtenaar de KOUDV(L)-factoren alsnog verstrekt en
eiseres heeft daarop kunnen reageren. Het is daarom aannemelijk dat eiseres door de
schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is benadeeld. De rechtbank
passeert het gebrek dan ook met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb).
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is
vastgesteld?6. Volgens eiseres kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 361.000,-. Zo heeft de
heffingsambtenaar volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de verschillen
tussen de woning en de vergelijkingsobjecten ten aanzien van de grootte, de VvE-correcties,
de staat van de woning, de parkeerplaatsen, de energielabels en de ligging. Ten aanzien van
de ligging van de woning stelt eiseres dat deze, net als eerdere jaren, op een “2” (in plaats
van een “3”) had moeten worden gesteld, omdat de woning naast het trappenhuis van het
complex en nabij een sportschool, kantoren en de bouwplaats van de [naam project] ligt.
Verder dienen er volgens eiseres correcties te worden doorgevoerd vanwege de gedateerde
staat van de woning, de lekkages, de niet-betegelde balkons, de kapotte pomp en
verouderde/defecte balansventilatie en vloerverwarming in de woning. Ook dient rekening
te worden gehouden met de problemen met de autolift en het aandeel WKO (duurzaam
Warmte Koude Opslag) van € 1.000,- van de woning en vergelijkingsobjecten. Samen met
de VvE-reserves vormt dit aandeel een bedrag van € 7.168,47. De parkeerplaats dient, net
als in de verkoopadvertentie van het object [adres 2] , gewaardeerd te worden op €
25.000,-. Daarnaast dient in de matrix een indexeringspercentage van 14,55% (in plaats van
14,2%) te worden gehanteerd.
Eiseres betoogt verder dat de heffingsambtenaar de totstandkoming van de WOZ-
waarde onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt omdat onduidelijk is of bij de waardering
van de woning rekening is gehouden met dalende prijzen van latere transacties. In de matrix
ontbreken ook de gegevens over het energielabel van de woning en de aanzienlijke stijging
van de WOZ-waarde van vergelijkingsobject [adres 3] . Ook is het onduidelijk waarom
de woning een hogere m2-prijs heeft dan object [adres 3] . Ter onderbouwing van haar
standpunt heeft eiseres een eigen berekening ingediend.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de
woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle
en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de
zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk
maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[3]
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem in
beroep overgelegde stukken, te weten een verweerschrift en een matrix, aannemelijk
gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de matrix is de waarde
van de woning getaxeerd op € 399.000,-. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning
is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen
waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de
vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De woning is vergeleken met de objecten
[adres 4] , [adres 3] en [adres 2] , alle gelegen in [woonplaats] . Deze
vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste
waardebepalende kenmerken zoals bouwjaar, buurt, type en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn portiekwoningen, gelegen
in hetzelfde complex als de woning, zijn gebouwd in 2005 en hebben dezelfde
gebruiksoppervlakte als de woning van 84 m2.
Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander
oordeel. De rechtbank overweegt dat WOZ-waardes van de vergelijkingsobjecten niet
relevant zijn omdat de waarde van de woning op basis van marktgegevens moet worden
bepaald. De stijging van de WOZ-waarde van vergelijkingsobject [adres 3] is daarom
niet van invloed op de waardering van de woning.
De rechtbank volgt eiseres niet in het standpunt dat de heffingsambtenaar met
dalende prijzen van latere transacties rekening had moeten houden. In de rechtspraak wordt
in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten één jaar voor of één
jaar na de waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. Eiseres heeft niet onderbouwd
waarom dit hier anders zou moeten zijn. Alle vergelijkingsobjecten zijn binnen één jaar voor
en één jaar na de waardepeildatum verkocht, zodat de heffingsambtenaar deze in de
waardebepaling heeft mogen betrekken. Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaren de
verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die voor en na de waardepeildatum zijn
verkocht, heeft geïndexeerd, oftewel heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Anders
dan eiseres, ziet de rechtbank geen aanleiding aan dit indexeringspercentage te twijfelen. De
heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het indexeringspercentage is gebaseerd op
alle verkopen van vergelijkbare woningen die drie maanden voor en drie maanden na de
waardepeildatum hebben plaatsgevonden in dezelfde en in vergelijke buurten in [woonplaats] ,
waarbij deze verkoopcijfers zijn afgezet tegen de WOZ-waardes. Gelet hierop heeft eiseres
onvoldoende gemotiveerd betwist dat het gehanteerde indexeringspercentage onjuist is.
De rechtbank volgt eiseres ook niet in de stelling dat de heffingsambtenaar de
KOUDV(L)- factoren voor wat betreft voorzieningen, onderhoud en ligging onjuist heeft
vastgesteld. Uit de matrix volgt dat het onderhoud en de voorzieningen van de woning op
een “2” (matig) zijn gewaardeerd. De foto’s geven geen aanknopingspunten om te
veronderstellen dat de voorzieningen niet meer functioneel zijn en een lagere waardering
dan een “2” zouden moeten krijgen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd
toegelicht dat, waarom en op welke wijze de verschillen tussen de woning en de
vergelijkingsobjecten voor voorzieningen en onderhoud in de matrix tot uitdrukking zijn
gebracht. De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd, geen aanleiding om aan de
juistheid hiervan te twijfelen. Ten aanzien van de ligging overweegt de rechtbank dat omdat
de woning en de vergelijkingsobjecten in hetzelfde complex zijn gelegen mogelijke
waardedrukkende effecten door de ligging nabij een sportschool, kantoren en de bouwplaats
van de [naam project] zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de
vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar daarnaast toegelicht dat uit
de splitsingsakte volgt dat de vergelijkingsobjecten ook nabij het trappenhuis liggen en
daarom vergelijkbare overlast zullen ervaren. Eiseres heeft dit onvoldoende gemotiveerd
betwist. De heffingsambtenaar is tevens niet gehouden om de ligging elk jaar op dezelfde
wijze te waarderen. Dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning in een ander
belastingjaar op een “2” heeft gewaardeerd, doet daarom aan het voorgaande niet af. Gelet
op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank geen reden om aan de juistheid van de aan
de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende KOUDV(L)- factoren te twijfelen.
Daarnaast volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat de waarde van de
parkeerplaatsen op een bedrag van € 25.000,- dient te worden vastgesteld. Op de zitting
heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de parkeerplaatsen berekend is
op basis van verkopen van verschillende parkeerplaatsen van vergelijkbare woningen van
het naastgelegen complex. Dat rondom de waardepeildatum ook parkeerplaatsen zijn
verkocht in het complex waarin de woning is gelegen, zoals eiseres stelt, is de
heffingsambtenaar niet gebleken en heeft eiseres ook niet nader onderbouwd. De enkele
verwijzing naar de verkoopadvertentie van het object [adres 2] , waarin een vraagprijs
van € 25.000,- wordt genoemd, is daarvoor onvoldoende. De waarde wordt immers
vastgesteld op basis van verkooptransacties en niet op basis van vraagprijzen. Bovendien is
de parkeerplaats van object [adres 2] niet als apart object verkocht. De rechtbank ziet
dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar aan de
parkeerplaatsen toegekende waarde van € 45.000,-.
Over het energielabel van de woning overweegt de rechtbank als volgt. Uit de
matrix blijkt dat het energielabel van de woning onbekend is. De heffingsambtenaar heeft
ter zitting toegelicht dat aan de woning een energielabel wordt toegekend op het moment dat
de woning wordt verkocht. De vergelijkingsobjecten hebben alle drie energielabel A. Omdat
de woning is gelegen in hetzelfde complex als de vergelijkingsobjecten, met dezelfde VvE
en hetzelfde verwarmingssysteem, is het volgens de heffingsambtenaar aannemelijk dat de
woning bij de verkoop ook energielabel A zou krijgen. De rechtbank kan dit standpunt van
de heffingsambtenaar volgen.
Anders dan eiseres stelt, volgt uit het bestreden besluit en de in beroep overgelegde
matrix dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de reservefondsen van de
VvE. De rechtbank ziet geen reden om aan de in de matrix genoemde bedragen te twijfelen.
De heffingsambtenaar heeft echter geen rekening gehouden met het aandeel in de reserve
van de WKO, terwijl dat wel had gemoeten. Het aandeel in de reserve van de WKO diende
in mindering te worden gebracht op de verkoopprijs van de woning. De rechtbank merkt
echter op dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 4.245,-)
hoger ligt dan de gehanteerde vierkantemeterprijs van de woning (€ 4.214,-). Dat verschil
leidt tot een bandbreedte van € 2.580,- waarbinnen de correctie voor het aandeel WKO
wordt verdisconteerd.[4] De heffingsambtenaar was ook daarom niet gehouden anders te
waarderen dan hij heeft gedaan.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde
van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Omdat de WOZ-waarde niet te hoog
is vastgesteld, komt de rechtbank aan de eigen berekening van de WOZ-waarde van eiseres
niet toe.
Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met (Europese) grondrechten en algemene
beginselen van behoorlijke bestuur?
7. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met (Europese)
grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk het
motiveringsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het willekeurigheidsbeginsel, de
redelijkheid en billijkheid, het rechtszekerheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het
recht op privacy en/of het verbod inbreuk op genot van eigendom, het gelijkheidsbeginsel, het fair-play-beginsel, de informatieplicht/inlichtingenplicht, het dienstbaarheidsbeginsel en
het transparantiebeginsel.
De rechtbank volgt eiseres niet in dit betoog. Eiseres heeft haar stellingen niet
nader onderbouwd. Ook verder is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar in
strijd heeft gehandeld met (Europese) grondrechten of een algemeen beginsel van behoorlijk
bestuur. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Heeft eiseres recht op een vergoeding van (immateriële) schade?8. Eiseres heeft verzocht om een schadevergoeding, inclusief wettelijke
rente, wegens overschrijding van de redelijke termijn en het overige handelen en/of nalaten
van de heffingsambtenaar.
De bestuursrechter is bevoegd op verzoek van een belanghebbende een
bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van schade die de belanghebbende lijdt of zal
lijden als gevolg van: (a) een onrechtmatig besluit; (b) een andere onrechtmatige handeling
ter voorbereiding van een onrechtmatig besluit; of (c) het niet tijdig nemen van een besluit.[5]
Belastingzaken moeten binnen een redelijke termijn worden berecht. Als
uitgangspunt is de redelijke termijn twee jaar, gerekend vanaf de ontvangst van het
bezwaarschrift door de heffingsambtenaar tot de uitspraak van de rechtbank. Bij
overschrijding van de redelijke termijn wordt verondersteld dat de belanghebbende
immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, tenzij het financiële
belang bij de procedure zeer gering is.[6]
Het verzoek om (immateriële) schadevergoeding wordt afgewezen omdat aan de
voorwaarden voor het toekennen van een (immateriële) schadevergoeding niet is voldaan.
Op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar nog niet
overschreden. Het bezwaarschrift is immers op 4 december 2023 ontvangen. Tevens is niet
gebleken dat sprake is van een onrechtmatig genomen besluit. Voor zover eiseres betoogt
dat zij als gevolg van het niet tijdig verstrekken van de KOUDV(L)-factoren schade heeft
gelden, heeft zij deze schade niet onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning
niet te hoog vastgesteld.
10. In de toepassing van artikel 6:22 van de Awb ziet de rechtbank wel aanleiding te
bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van €51,-
vergoedt. Ook de door eiseres gemaakte kosten van € 3,35 voor het opvragen van een
afschrift van het koopsommenoverzicht uit het Kadaster komen voor vergoeding in
aanmerking. Het verzoek om (immateriële) schadevergoeding wordt afgewezen.
(…)
[1] Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 3.2.4.
[2] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz 44.
[3] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.2.
[4] € 4.215,- x 84 m2 = € 356.580,- + € 45.000,- = € 401.580 - € 399.000 = € 2.580,-
[5] Artikel 8:88, eerste lid, van de Awb.
[6] HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.4.2.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen en of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de WOZ beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 363.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en de proceskosten, alsmede om een schadevergoeding, laatstgenoemde te vermeerderen met wettelijke rente en op straffe van een dwangsom.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank inzake de toezendplicht van de Heffingsambtenaar tot de zijne.
Juridisch kader Wet WOZ
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde voor 2023 een taxatierapport van [naam taxateur] van 3 juni 2025 (het taxatierapport) en een matrix overgelegd. Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
Waarde van de woning
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning voor het jaar 2023 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is daarin gelet op het navolgende geslaagd. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank inzake de WOZ waarde van de woning tot de zijne en voegt daar nog het navolgende aan toe.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde voor 2023 vastgesteld op € 399.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 3] en [adres 2] . De vergelijkingsobjecten zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning, omdat het appartementen zijn met dezelfde oppervlakte eveneens gelegen aan de achterkant van het appartementencomplex. Zelfs als rekening wordt gehouden met de verhuurde staat van [adres 3] , blijft de prijs van de woning onder de gemiddelde prijs per vierkante meter van de resterende referentiewoningen.
Uit bijlage A bij het taxatierapport volgt dat de Heffingsambtenaar de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum en dat deze indexatie is gebaseerd op verkoopdata van transacties in het [Wijk] waarin het de woning zich bevindt. De Heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft voorzieningen en onderhoud door de woning op die punten als ondergemiddeld aan te merken en de gemiddelde vierkantemeterprijs daarop aan te passen. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen aanleiding voor een verdere correctie in verband met voorzieningen of onderhoud. Belanghebbende heeft daarvoor geen toereikende onderbouwing gegeven. Dat de Heffingsambtenaar in het verleden, zoals belanghebbende stelt, een veiligheidsmarge van 5% heeft gehanteerd maakt dit niet anders; het gaat om de onderbouwing van de WOZ-waarde van het belastingjaar 2023. Evenmin ziet het Hof aanleiding om de factor ligging van de woning naar beneden aan te passen. De Heffingsambtenaar is niet gebonden aan het toepassen van een lagere factor (twee) voor ligging enkel vanwege het feit dat hij dat in voorgaande jaren ook heeft gedaan. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aannemelijk te achten dat sprake is van een mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, die voor ligging ook factor drie (gemiddeld) hebben.
Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft voorzieningen en onderhoudstoestand. Belanghebbende heeft weliswaar een eigen berekening overgelegd van de door haar voorgestane WOZ-waarde. Nu deze berekeningen echter uitgaan van een lagere factor voor ligging en hogere correctiepercentages voor voorzieningen en onderhoud laat het Hof deze berekening buiten beschouwing.
Hetgeen belanghebbende overigens nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ laat geen ruimte voor een neerwaartse correctie in verband met hoge inflatie. De stelling van belanghebbende dat sprake is van een waardedrukkend effect in verband met mankementen/schade aan onder andere de garageliften en de gezamenlijke warmtebroninstallaties alsmede de aanwezigheid van lekkages in het appartementencomplex treft geen doel, omdat al deze factoren voor het gehele appartementencomplex gelden en daarmee geacht worden verdisconteerd te zijn in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Hetzelfde geldt voor de omgevingsgerelateerde overlastfactoren die belanghebbende benoemt, waaronder criminaliteit, bouwwerkzaamheden en toerisme. Ook marktontwikkelingen, zoals de door belanghebbende benoemde woningnood, worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. Dit maakt dat het Hof voorbij gaat aan de eigen berekening van belanghebbende.
De Heffingsambtenaar heeft het indexeringspercentage berekend door verkopen in de buurten [Buurt 1] ( [Wijk] ) en [Buurt 2] in de periode tussen 1 oktober 2021 en 31 maart 2022 af te zetten tegen de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 van de verkochte woningen. Het aldus berekende percentage komt uit op 14,22%. Dit percentage is vervolgens pro-rata verdeeld over twaalf maanden. De koopsommen van de vergelijkingsobjecten zijn met de aldus gevonden percentages geïndexeerd. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode van indexeren op zich acceptabel is. Belanghebbende stelt echter dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste WOZ-waarden. Zij verwijst in dat verband naar WOZ-waarden die zij heeft ontleend aan het WOZ-waardeloket. Die WOZ-waarden komen in totaal € 21.000 lager uit, waardoor het indexeringspercentage volgens belanghebbende 14,55% zou moeten bedragen. Het is niet aannemelijk dat een dergelijk gering onderscheid in het indexeringspercentage zou leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Dit valt ook niet af te leiden uit belanghebbendes eigen berekening van de WOZ waarde, waarin ook wordt uitgegaan van een aantal andere variabelen (zie 5.8), zodat de invloed van het gewijzigde indexeringspercentage op zichzelf niet zichtbaar is. Belanghebbende stelt dat andere indexeringspercentages zouden resulteren als uitschieters als de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkoopcijfers zouden worden geëlimineerd, verkopen in de wijk [Buurt 2] buiten beschouwing zouden worden gelaten en een aantal andere verkooptransacties in aanmerking zouden worden genomen. Voor geen van deze aanpassingen verschaft belanghebbende echter een inhoudelijke rechtvaardiging, zodat het Hof aan die gewijzigde percentages voorbij gaat.
Anders dan belanghebbende stelt heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning wel rekening gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE. Dat geldt niet voor het aandeel ter waarde van € 1.000 in WKB [B.V.] Zoals de Rechtbank terecht heeft geconstateerd zou het in aanmerking nemen van die bedrag niet ertoe leiden dat de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten lager zou zijn dan de prijs per vierkante meter die voor de woning is gehanteerd.
Belanghebbende voert persoonlijke omstandigheden aan als grond voor een verlaging van de WOZ-waarde. Persoonlijke omstandigheden spelen echter geen rol bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
Schending van grondrechten / schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur / schadevergoeding
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op verschillende (Europese) grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van materiële en immateriële schade. Dit betoog kan echter niet slagen. Belanghebbende heeft namelijk enerzijds haar stellingen niet feitelijk onderbouwd en voor zover de stellingen wel feitelijk zijn onderbouwd, heeft zij daaraan geen consequenties verbonden. Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van (im)materiële schade heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de waarde die belanghebbende voorstaat, is geen schade en dat geldt evenmin voor de op de WOZ-waarde gebaseerde belastingheffing.
Prejudiciële vragen
Het Hof ziet geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, M.J.M. van der Weijden en L.D.M.A. Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda W. de Wit
De beslissing is op 16 september 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.