ECLI:NL:GHARL:2026:6291

1.1

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de rechtbank) op 8 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Nadat [appellant] een memorie van grieven en [geintimeerde] een memorie van antwoord hebben ingediend heeft het hof een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgehad op 4 december 2025. [appellant] heeft voorafgaand aan die zitting een akte met producties aan het hof verstrekt. Het hof heeft het bezwaar van [geintimeerde] tegen die akte verworpen.

1.2

[geintimeerde] heeft op de zitting van 4 december 2025 de leden van de hofcombinatie gewraakt zodat de zitting is geschorst. De wrakingskamer van het hof heeft het wrakingsverzoek op 6 maart 2026 afgewezen. De voortzetting van de mondelinge behandeling is vervolgens bepaald op 2 juli 2026. Het hof heeft [geintimeerde] op 9 juni 2026 het bevel gegeven¹ het rapport dat de NAM heeft opgemaakt in verband met de melding van aardbevingsschade en eventuele verdere rapporten die zijn opgemaakt in het kader van vergoeding van aardbevingsschade in het geding te brengen. [geintimeerde] heeft op 23 juni 2026 een brief van de NAM van 13 april 2015 en een rapport van 11 maart 2015 verstrekt.

1.3

Van de zitting op 2 juli 2026 is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Partijen hebben aan het eind van de zitting verzocht een uitspraak te doen, die is bepaald op vandaag. Partijen hebben nog opmerkingen gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal. Alleen voor zover die opmerkingen voor de beoordeling van de zaak relevant zijn, komt het hof daarop in dit arrest terug.

2.1

[geintimeerde] heeft in 2009 van [appellant] de woning in [woonplaats2] gekocht en geleverd gekregen. [appellant] heeft voor de verkoop aan [geintimeerde] ongeveer zeven jaren in de woning gewoond. De woning bestaat uit een voorhuis uit 1911 en een door een rechtsvoorganger van [appellant] in 1987 gerealiseerde aanbouw. [geintimeerde] is van mening dat de woning niet voldoet aan de verwachtingen die [appellant] bij haar over de staat van de woning heeft gewekt, doordat deze gebreken (scheuren, constructiefouten) heeft. Zij houdt [appellant] primair aansprakelijk voor het financiële nadeel dat zij daardoor lijdt en wil eventueel dat [appellant] de gebreken herstelt.

2.2

[geintimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 175.894,16 met wettelijke rente, eventueel met gedeeltelijke ontbinding (subsidiair) of vernietiging van de koopovereenkomst (meer subsidiair) dan wel tot nakoming van de koopovereenkomst door de gebreken te herstellen op straffe van een dwangsom (meer meer subsidiair), met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en de kosten van door [geintimeerde] ingeschakelde deskundigen, met wettelijke rente.

2.3

De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen omdat [appellant] daartegen (als gevolg van een fout van haar advocaat) geen verweer heeft gevoerd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

2.4

Het hof zal beslissen dat de vorderingen worden afgewezen en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank niet in stand (vernietigt dat vonnis). Het hof zal [geintimeerde] veroordelen om aan [appellant] terug te betalen wat die op grond van dat vonnis aan [geintimeerde] heeft betaald en [geintimeerde] in de proceskosten van [appellant] in de procedure bij de rechtbank en het hof veroordelen.

3.1

[appellant] en haar toenmalige partner hebben op 31 mei 2002 de woning [woonplaats2] [nummer] (verder de woning) geleverd gekregen. [appellant] , die de woning vervolgens in 2006 alleen in eigendom had verkregen, heeft deze in mei/juni 2009 aan [geintimeerde] en haar toenmalig partner verkocht. De woning is op grond van die koopovereenkomst op 1 september 2009 aan [geintimeerde] en haar toenmalige partner in eigendom overgedragen. De koopprijs bedroeg € 235.000 kosten koper. De woning is bij notariële akte van verdeling van 1 september 2016 uitsluitend aan [geintimeerde] toegedeeld.

3.2

De woning is gelegen in aardbevingsgebied in de provincie Groningen en bestaat uit een in 1911 gebouwd voorhuis en een in 1987 door een eerdere eigenaar (niet de directe rechtsvoorganger van [appellant] en haar toenmalige partner) aan dit voorhuis gerealiseerde aanbouw. Bij de woning behoren ook nog een aantal bijgebouwen.

3.3

De koopovereenkomst tussen [appellant] en [geintimeerde] (en haar toenmalige partner) is vastgelegd in een koopcontract conform het toen vigerende NVM-model (juli 2008 ‘koopakte bestaande eengezinswoning’). Ook de toelichting van de NVM op dat model behoort tot de contractsstukken en is door beide partijen ondertekend.

5.1.

5.3

3.4

[geintimeerde] heeft in verband met een mogelijk recht op een vergoeding door de NAM (Nederlandse Aardolie Maatschappij) een schademelding gedaan naar aanleiding van aardbevingen. De NAM heeft door een door haar ingeschakelde expert een onderzoek laten doen in de woning, en die heeft daarvan op 11 maart 2015 een rapport uitgebracht. Er is in dat rapport vastgesteld dat sprake is van twaalf gebreken die vallen in de categorie (B) gebreken die reeds aanwezig zijn voor een aardbeving, maar die ten gevolge daarvan significant zijn verergerd en één gebrek in categorie C, een gebrek dat niet in verband kan worden gebracht met een aardbeving. De gebreken betreffen scheurvorming in wanden en stucwerk. Voor de gebreken die tot verergerde schade hebben geleid is een schadevergoeding bepaald van € 11.635,- inclusief btw, calculatiekosten en schoonmaakkosten na herstel. De toen geconstateerde gebreken zijn hersteld door een aannemer die door de NAM is betaald op basis van een voorstel van de NAM van april 2015.

3.5

[geintimeerde] heeft in 2020 een adviesbureau ingeschakeld (Adviesbureau Van der Laan) in verband met scheurvorming in de woning. Dat adviesbureau heeft in november 2020 een onderzoek verricht naar die scheurvorming en de oorzaken daarvan, en van dit onderzoek op 28 januari 2021 een rapport uitgebracht (hierna: rapport Van der Laan I) aan [geintimeerde] . Het adviesbureau heeft een berekening laten maken van de herstelkosten (door Calculatiebureau Van der Plas). De begrote herstelkosten en bijkomende schadeposten komen volgens die berekening uit op € 175.894,16 inclusief btw.

3.6

[geintimeerde] heeft op 9 maart 2021 door een deurwaarder een brief van 28 februari 2021 van haar advocaat aan [appellant] laten betekenen. Dit was het eerste contact tussen [geintimeerde] en [appellant] sedert de levering van de woning. [appellant] wordt in die brief gesommeerd om of wel te laten weten dat zij gebreken zal laten herstellen of de herstelkosten te vergoeden die uit het meegestuurde rapport (Van der Laan I) blijken. [appellant] heeft niet aan die sommatie voldaan omdat zij zich niet aansprakelijk acht, zo blijkt uit een antwoord van haar toenmalig rechtsbijstandverlener op die brief.

3.7

[appellant] heeft een deskundige ingeschakeld (Zonneveld Ingenieurs/Movares) met het verzoek het rapport Van der Laan I te beoordelen. Die deskundige heeft daarvan op 13 april 2025 een rapport uitgebracht (Movares I). Dat rapport is beoordeeld door Van der Laan, die de reactie op dat rapport heeft verwoord in een brief aan de advocaat van [geintimeerde] van 20 juni 2025 (rapport Van der Laan II). Die reactie is op haar beurt weer beoordeeld door Movares in het aanvullende rapport van 20 november 2025. [geintimeerde] heeft nog een onderzoek laten verrichten, door [derde] , die op 22 november 2025 een rapport heeft uitgebracht.

4.1

[geintimeerde] heeft, kort gezegd, op grond van het rapport Van der Laan I, aangevoerd dat de kapconstructie van de aanbouw op een onjuiste wijze is aangebracht, waarbij ‘spatkrachten’ op onjuiste wijze worden uitgeoefend. Ook zou ten onrechte één van de vloerbalken van de bovenverdieping ten onrechte rusten op een latei van een raam in de benedenverdieping van de uitbouw. Ook aan het woongedeelte uit 1911 zou sprake zijn van constructiefouten die mogelijk ook daar voor scheurvorming hebben gezorgd. Ook zou de woning onvoldoende brandwerend zijn. Van der Laan heeft berekend wat herstel van deze gebreken zou kosten. [geintimeerde] heeft de begrote herstelkosten gevorderd en dat is, bij gebreke van verweer, door de rechtbank toegewezen.

4.2

[appellant] heeft in twee als zodanig genummerde grieven een aantal bezwaren tegen het vonnis van de rechtbank geformuleerd.

4.3

De eerste grief betreft de vaststelling van de feiten door de rechtbank, die volgens [appellant] onjuist zijn weergegeven. Uit de toelichting op die grief blijkt echter dat [appellant] daarmee niet zozeer de feitenvaststelling als zodanig aanvalt, als wel inhoudelijk betwist dat sprake is van geconstateerde (constructieve) gebreken die maken dat sprake van een onveilige situatie of dat de woning op 1 september 2009 niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis, en dat zij de begrote schade betwist. Dat komt bij een beoordeling van de andere grief aan de orde. Het hof heeft bovendien zelf de feiten opnieuw vastgesteld, waarmee bij deze grief in zoverre geen belang meer bestaat.

4.4

4.6

[geintimeerde] heeft gesteld dat [appellant] heeft verzuimd om mededelingen te doen over de door Adviesbureau Van der Laan geconstateerde gebreken, hoewel zij daarvan op de hoogte was dan wel had behoren te zijn en dat zij die had behoren mede te delen. Daarmee beroept zij zich op het schenden van een mededelingsplicht.

4.7

4.8

In het licht van het voorgaande houdt de stelling van [geintimeerde] dat [appellant] wist dan wel op de hoogte had behoren te zijn van deze bouwkundige gebreken geen stand. [geintimeerde] heeft – mede gezien haar stelling dat zij daarvan zelf voor november 2020 ook geen wetenschap had – dat onvoldoende onderbouwd, gelet op de aard en zichtbaarheid van de gestelde gebreken. Eventueel aanwezige scheurvorming op het moment van levering zou bovendien ook aan [geintimeerde] kenbaar zijn, zodat niet valt in te zien dat en welke mededelingen [appellant] daarover dan nog had moeten doen. En zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien, op grond waarvan [appellant] aanleiding had moeten hebben om een onderzoek te doen om aan haar mededelingsplicht jegens [geintimeerde] te voldoen.

4.9

[appellant] heeft in de memorie van grieven een beroep gedaan op schending van de klachtplicht² door [geintimeerde] doordat zij mogelijk eerder dan omstreeks november 2020, toen zij Adviesbureau van der Laan heeft ingeschakeld, scheurvorming heeft geconstateerd. Volgens [appellant] is de stelling van [geintimeerde] dat zij niet eerder mogelijke gebreken heeft geconstateerd niet te rijmen met de stelling dat [appellant] – ten tijde van de levering – wel heeft moeten kunnen zien dat sprake was van wijkende spanten, dat balken in het plafond van de woonkamer onvoldoende robuust waren om krachten op te vangen, dat een van de kozijnen dient om krachten op te vangen en dat dit niet een verantwoorde situatie was. Als dat juist is dan geldt dat volgens [appellant] ook voor [geintimeerde] en had zij met die wetenschap veel eerder dan elf jaren na de eigendomsoverdracht moeten klagen.

4.10

De stellingen van [appellant] komen erop neer, zo begrijpt het hof, dat [geintimeerde] met de op 9 maart 2021 aan [appellant] betekende brief waarin zij voor het eerst heeft geklaagd te laat was en dat, uitgaande van de stellingen van [geintimeerde] zelf, door haar al kort na 1 september 2009 had moeten worden geklaagd omdat toen de klachttermijn is gaan lopen.

4.11

Gelet op het bepaalde in artikel 7:23 BW is de klachttermijn van [geintimeerde] beginnen te lopen op het moment dat zij heeft ontdekt of had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar te verwachten onderzoek³ dat de aan haar geleverde woning door gebreken niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Een geslaagd beroep op die bepaling treft zowel de op de koopovereenkomst gebaseerde vorderingen als de vorderingen die zijn gebaseerd op dwaling of onrechtmatig handelen, nu deze allen alleen zijn gebaseerd op de feitelijke eigenschappen waardoor de geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Nu vaststaat dat en wanneer is geklaagd rust op [appellant] de bewijslast dat niet tijdig is geklaagd, aldus dat zij voldoende feiten en omstandigheden moet stellen, en zo nodig bewijzen, waaruit kan volgen op welk eerder moment [geintimeerde] heeft ontdekt of (bij een redelijkerwijs van haar te vergen onderzoek) had behoren te ontdekken dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat eerdere moment tot aan het moment waarop zij geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht.

4.12

Op zich heeft [appellant] een punt met haar stelling dat de stellingen van [geintimeerde] over het niet eerder ontdekken van gebreken niet te rijmen zijn met haar stellingen over de wetenschap van [appellant] , maar daarmee is niet zonder meer gezegd dat [geintimeerde] te laat is geweest met haar klacht. Dat [geintimeerde] al op of kort na de levering dergelijke gebreken heeft ontdekt is, mede gelet op de stellingen van [appellant] , onvoldoende onderbouwd. Het staat immers niet vast dat al ten tijde van de levering sprake was van aan [geintimeerde] bekende scheurvorming: [appellant] stelt dat ook niet, sterker nog, zij heeft betwist dat daarvan toen sprake was en dat zij op de hoogte was van de door [geintimeerde] gestelde gebreken in de constructie die tot die scheurvorming heeft geleid.

4.13

Zou overigens toen al van scheurvorming sprake zijn geweest, dan is dat enkele feit onvoldoende om aan te nemen dat [geintimeerde] op grond daarvan wist of had kunnen weten dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. [appellant] heeft ook daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. De gestelde constructieve gebreken die volgens [geintimeerde] de oorzaak van scheurvorming zijn en op grond waarvan [geintimeerde] [appellant] aansprakelijk acht, zijn immers niet zichtbaar of eenvoudig kenbaar voor niet-bouwkundig deskundigen als [geintimeerde] .

4.14

Voorzover [appellant] heeft beoogd te stellen dat de klachttermijn op een later moment dan kort na de levering in september 2009 maar eerder dan maart 2021 (betekenen brief) is aangevangen stuit dat ook af op onvoldoende onderbouwing. Een duidelijk standpunt over wanneer de klachttermijn na september 2009 zou zijn begonnen te lopen en op grond waarvan het - uitgaande van dat latere aanvangsmoment - te lang heeft geduurd dat [geintimeerde] heeft geklaagd heeft [appellant] niet ingenomen. Aan de in de loop van de procedure in het geding gebrachte rapporten en brief van de NAM uit 2014 en 2015 naar aanleiding van een melding van [geintimeerde] in verband met mogelijke scheurvorming als gevolg van aardbevingen in het gebied waar de woning ligt heeft [appellant] het gevolg verbonden dat de in dat rapport beschreven scheurvorming geen gevolg is van gebreken aan de woning maar van aardbevingen, en niet dat in die periode de klachttermijn is gaan lopen en dat sprake is van een te late klacht.

4.15

Het hof verwerpt daarmee het verweer dat de vorderingen van [geintimeerde] afstuiten op schending van de klachttermijn.

4.16

[geintimeerde] baseert haar vorderingen primair op niet nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij een woning geleverd heeft gekregen die niet aan de koopovereenkomst heeft beantwoord. Zij beroept zich daarbij op de regeling in de koopakte, meer specifiek op artikel 5.3 daarvan. Volgens haar is de woning door de gebreken niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis omdat deze onvoldoende veilig is. Feitelijk gaat het daarbij volgens het hof alleen om mogelijke gebreken in de constructie van de aanbouw en niet om wezenlijke gebreken die specifiek het oudere voorhuis betreffen. Dat volgt uit de reactie van Adviesbureau Van der Laan op het rapport van Zonneveld/Movares.

4.17

De vraag wat partijen zijn overeengekomen en wat hun wederzijdse rechten en plichten zijn ten aanzien van de feitelijke eigenschappen voor het normaal gebruik van de woning wordt beantwoord op basis van uitleg van de koopakte. Relevant daarvoor zijn niet alleen de taalkundige betekenis van de bepalingen in de koopakte, maar ook wat partijen daarover met elkaar hebben besproken en de overige omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld hun deskundigheid en de maatschappelijke kring waartoe zij behoren. Partijen hebben voor de koopakte gebruik gemaakt van een standaard model van de NVM-koopakte. Niet gesteld of gebleken is dat over de daarin voorkomende bedingen is onderhandeld of in besprekingen een betekenis is gegeven, zodat los van de tekst in de akte en de taalkundige betekenis van de daarin gebruikte begrippen geen uit dergelijke onderhandelingen of besprekingen voor de uitleg relevantie informatie beschikbaar is. Beide partijen zijn zoals gezegd niet deskundig op bouwkundig terrein.

4.18

Op grond van de tekst van de koopakte en de toelichting op de bepalingen daarvan moet de koopakte volgens het hof zo worden uitgelegd dat op grond van artikel 5.1 in beginsel vanaf het moment van eigendomsoverdracht alle gebreken voor risico van [geintimeerde] komen, ook als die verborgen zijn. Artikel 5.3 maakt daarop in zoverre een uitzondering dat [appellant] instaat voor de feitelijke eigenschappen die bij levering nodig zijn voor het normale gebruik als woonhuis, tenzij die gebreken die daaraan in de weg staan [geintimeerde] kenbaar waren. Bij die kenbaarheid kan een rol spelen of op [appellant] een mededelingsplicht heeft gerust die zij niet is nagekomen, of dat op [geintimeerde] een onderzoeksplicht heeft gerust die aan een beroep op dit artikel in de weg staat indien zij daaraan niet heeft voldaan. Uitgangspunt voor de uitleg van artikel 5.3 is dat het normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.⁴

4.19

Het normale gebruik is in dit geval in de koopakte niet anders beschreven dan dat de woning geschikt moet zijn om te gebruiken als ‘woonhuis’. Naar het oordeel van het hof houdt dit in het algemeen in dat, rekening houdend met de aard, ligging en ouderdom van de woning, de veiligheid van de woning voldoende is gewaarborgd, dat de woning redelijk comfortabel is en dat sprake is van een redelijk woongenot. Daarbij mogen aan een oudere woning minder hoge eisen worden gesteld dan aan een woning die recent is gebouwd.

4.20

Het staat vast dat de aanbouw in 1987 is gerealiseerd door een rechtsvoorgangster van [appellant] en dat zij daarmee (vanzelfsprekend) geen bemoeienis heeft gehad. Partijen hebben in het midden gelaten wie de aanbouw heeft gerealiseerd en wat de inhoud van de betreffende aannemingsovereenkomst is geweest. Het staat zoals gezegd vast dat [appellant] niet de opdrachtgeefster daarvan is geweest, zodat zij over de inhoud van de met die aannemer gesloten overeenkomst geen mededelingen aan [geintimeerde] heeft kunnen doen. [geintimeerde] heeft althans niet gesteld dat dit anders is.

4.21

[geintimeerde] heeft er beginsel op mogen vertrouwen dat de aanbouw is gerealiseerd met inachtneming van de destijds geldende bouwvoorschriften, maar niet gesteld is of en in hoeverre dat in dit geval niet is gebeurd. In dat verband stelt het hof vast dat Adviesbureau van der Laan in de berekening is uitgegaan van NEN-normen die ten tijde van de bouw van de aanbouw niet golden⁵. Niet is aangegeven welke normen destijds voor de bouw van de aanbouw golden en hoe die normen zich verhouden tot de NEN-8700 en tot welke uitkomsten dat leidt. Er zijn anderzijds geen aanwijzingen dat [appellant] heeft moeten betwijfelen dat niet met inachtneming van de destijds geldende voorschriften is gebouwd.

4.22

Het standpunt van [geintimeerde] komt er op neer dat elk verborgen (constructief) gebrek dat zich later openbaart – tijdens de eerste mondelinge behandeling bij het hof heeft zij aangegeven dat dit ook zo is als dat dertig jaar na de levering is – voor rekening van de verkoper komt. [geintimeerde] gaat er daarbij aan voorbij dat artikel 5.3 alleen bepaalt dat de verkoper er voor instaat dat de woning bij de feitelijke levering geschikt moet zijn als woonhuis. In de jurisprudentie is wel aangenomen dat gebreken die eerst kort na de levering aan het licht komen (zoals een dak waarvan pas bij de eerste stortbui na de levering blijkt dat het niet waterdicht is) onder deze garantie vallen.

4.23

In het licht van de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bekeken, legt het hof artikel 5.3 in dit geval echter, anders dan [geintimeerde] , niet zo uit dat [appellant] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat het instaan voor de eigenschappen voor normaal gebruik als woonhuis - naast de in 4.17 genoemde eigenschappen - ook inhoudt dat zij instaat voor (en nog aansprakelijk kan worden gesteld) voor potentiële en latente gebreken aan de woning die zijn terug te voeren op de in 1987 door derden gerealiseerde constructie van de aanbouw, zonder dat zij enig inzicht had in de inhoud van de aannemingsovereenkomst en de afspraken met de aannemer en de normen die bij de bouw zijn toegepast, terwijl haar woongenot door die gebreken aan de aanbouw niet is aangetast of beperkt. [geintimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat [appellant] heeft moeten begrijpen dat dergelijke potentiële problemen die zich veel later (ruim drieëndertig jaar na de bouw en ruim elf jaar na de eigendomsoverdracht) manifesteren toch voor haar rekening en risico komen, dit alles in afwijking van de hoofdregel van artikel 5.1. Die, overigens nogal impliciet en weinig uitgewerkte door [geintimeerde] bepleite uitleg van artikel 5.3, wordt dus niet gevolgd door het hof.

4.24

De bevindingen van Adviesbureau Van der Laan zijn gemotiveerd door [appellant] weersproken met de rapporten Zonneveld/Movares, onder meer met de stelling dat het door Adviesbureau Van der Laan gebruikte berekeningsmodel niet klopt (de berekeningen zijn niet geschikt om constructieve krachten te meten, er zouden daarvoor, anders dan is gedaan, driedimensionale berekeningen moeten worden gemaakt). Gelet op deze gemotiveerde betwisting van [appellant] van de door [geintimeerde] ingeschakelde deskundigen staat niet vast dat sprake is van de aan de vorderingen ten grondslag gelegde constructieve gebreken die de woning ongeschikt zouden maken om in te wonen, zoals door [geintimeerde] is gesteld. Dat zou eventueel nader onderzoek vergen, maar dat kan achterwege blijven gelet op de voorgaande overweging: het hof wijst de vorderingen af omdat [geintimeerde] niet wordt gevolgd in haar uitleg van de koopakte, ook als wordt aangenomen dat sprake is van die gebreken.

4.25

De conclusie is dan ook dat de primaire, subsidiaire en meer meer subsidiaire vorderingen van [geintimeerde] die op deze op deze grondslag zijn gebaseerd niet toewijsbaar zijn.

4.26

Het beroep van [geintimeerde] op dwaling slaagt niet, omdat de dwalingsgronden als bedoeld in artikel 6:228 sub a en b (kort gezegd: het doen van onjuiste mededelingen of zwijgen terwijl spreken plicht was) zich niet voordoen. Het is niet helemaal duidelijk of [geintimeerde] het schenden van een mededelingsplicht ook als een onrechtmatige daad aanmerkt en op die grond schadevergoeding vordert, maar als dat het geval is strandt die vordering ook omdat van schending van een mededelingsplicht geen sprake is.

4.27

[geintimeerde] heeft zich tot slot beroepen op wederzijdse dwaling⁶, als zou blijken dat zowel zij als [appellant] van dezelfde onjuiste veronderstelling over de eigenschappen van de woning zijn uitgegaan. [geintimeerde] heeft dat beroep niet specifiek uitgewerkt en de feitelijke onderbouwing schiet in het licht van het voorgaande tekort, en daar komt bij dat partijen in de koopakte een regeling hebben afgesproken voor (verborgen) gebreken. Die gebreken komen door die regeling voor risico van [geintimeerde] , zodat op grond van artikel 6:228 lid 2 BW de eventuele dwaling over de eigenschappen van de woning voor risico van [geintimeerde] komt. Zij heeft er destijds vanaf gezien om een bouwkundig onderzoek te laten plaatsvinden.

4.28

Dat betekent dat de meer subsidiaire vorderingen ook niet op grond van dwaling (tot opheffing van het nadeel, eventueel met gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst) toewijsbaar zijn. Het verweer van [appellant] dat de vorderingen tot schadevergoeding deels bij de ex-partner van [geintimeerde] zouden zijn achtergebleven en zijn verjaard, kan daarom onbesproken blijven.

4.29

4.30

De proceskosten zullen anders dan [appellant] wil worden vastgesteld op basis van de gebruikelijke forfaitaire tarieven. [appellant] heeft tijdens de voortgezette behandeling verzocht om een volledige proceskostenveroordeling omdat [geintimeerde] in strijd zou hebben gehandeld met artikel 21 Rv. door niet eerder dan nadat het hof daarom had gevraagd informatie te geven over de onderzoeken van de NAM. Op zich is juist dat [geintimeerde] de rapporten eerder in het geding had kunnen brengen, maar het hof ziet daarin onvoldoende reden voor een sanctie wegens schending van artikel 21 Rv, of voor de conclusie dat sprake is van onrechtmatig handelen jegens [appellant] . Het hof laat nog daar dat een vordering als deze die strekt tot schadevergoeding op die grond niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.

4.31

Voor de procedure bij de rechtbank brengt het hof alleen het griffierecht dat [appellant] heeft betaald bij [geintimeerde] in rekening en geen vergoeding voor salaris van haar advocaat, die immers geen proceshandeling heeft verricht. Onder de toe te kennen proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.⁷

4.32

De vordering van [appellant] om [geintimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het vonnis van de rechtbank aan [geintimeerde] heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente, zal worden toegewezen.

4.33

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.34

Het meer of anders gevorderde of verzochte zal worden afgewezen.

5.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 8 januari 2025 en beslist: - wijst de vorderingen van [geintimeerde] alsnog af;

5.2

veroordeelt [geintimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis van 8 januari 2025 aan [geintimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

5.3

5.4

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst af wat verder is gevorderd.