GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Utrecht
nummers BK-ARN 25/2595 en BK-ARN 25/2596
uitspraakdatum: 15 september 2026
Uitspraak van de zesde meervoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende1] en [belanghebbende2] te [woonplaats] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (de Rechtbank) van 1 oktober 2025, nummers ARN 23/3609 en ARN 24/1998, in het geding tussen belanghebbenden en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Utrecht (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbenden hebben ten aanzien van de verkrijging van een onroerende zaak € 57.200 (8%) overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
De Inspecteur heeft de bezwaarschriften ongegrond verklaard bij uitspraken op bezwaar van 23 maart 2023.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbenden en D. van Laren, als de gemachtigde van belanghebbenden, en tot bijstand [naam1] en [naam2] , alsmede [naam3] en [naam4] namens de Inspecteur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd
2 Vaststaande feiten
Een in [plaatsnaam1] gelegen perceel wordt verkaveld in drie afzonderlijke percelen, te weten [perceelnummer1] , [perceelnummer2] en [perceelnummer3] . Op het oorspronkelijke perceel stonden twee geschakelde woningen, waarvan een deel op [perceelnummer2] was gelegen. Dat deel bestond uit een van de twee woonhuizen en een deel van het tweede woonhuis.
Belanghebbenden hebben op 14 december 2022, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom van de onroerende zaak [adres1] , [perceelnummer2] , te [plaatsnaam1] (de onroerende zaak) verkregen.
Na de aankoop zijn de originele opstallen gesloopt. Op het perceel is een nieuwe woning gebouwd alwaar belanghebbenden inmiddels wonen (de woning).
Ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak hebben belanghebbenden op aangifte € 57.200 overdrachtsbelasting voldaan, zijnde 8% van € 715.000.
3 Geschil
In geschil is of het tarief van 2% in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) (tekst 2021) van toepassing is op de verkrijging van de onroerende zaak, meer specifiek is in geschil of belanghebbenden aan het hoofdverblijfcriterium hebben voldaan. Als belanghebbenden aan het hoofdverblijfcriterium voldoen, is niet in geschil dat zij ook aan de overige voorwaarden voldoen en daarom recht hebben op de toepassing van het verlaagde tarief.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot een teruggave van € 42.900, zijnde 6% van € 715.000, tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten in beroep en hoger beroep, inclusief de gemaakte reiskosten en tot vergoeding van griffierechten.
De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4 Beoordeling van het geschil
Standpunten partijen
Belanghebbenden menen recht te hebben op de toepassing van het tarief van 2%. Zij voeren daartoe onder meer aan dat de wetgever met de Wet differentiatie overdrachtsbelasting enkel heeft beoogd starters en doorstromers een verbeterde positie te geven ten opzichte van beleggers, zodat het niet in strijd is met het doel en strekking van artikel 14, lid 2, WBR (tekst 2021) om het verlaagde tarief toe te passen. Dat belanghebbenden de oorspronkelijke opstal hebben laten slopen en van meet af aan de intentie hebben gehad om in de woning te gaan wonen, doet daar volgens hen niet aan af.
De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat belanghebbenden niet aan het hoofdverblijfcriterium voldoen, zodat het verlaagde tarief niet van toepassing is. Doorslaggevend is daarvoor dat belanghebbenden niet in één van de geschakelde woningen zijn gaan wonen, maar de opstal hebben laten slopen en de woning op het perceel hebben laten bouwen. Belanghebbenden hebben nooit de intentie gehad om in het verkregene te gaan wonen. Volgens de Inspecteur is toepassing van het verlaagde tarief in het geval van belanghebbenden in strijd met de strikte uitlegging van de wet en is er geen ruimte voor een andere dan de grammaticale uitlegging van de wettekst.
Juridisch kader
Het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting is ingevoerd als een tijdelijke maatregel om (Kamerstukken II 2011/12 33 003, nr. 3, p. 36):
“(…) een impuls te geven die de woningmarkt op dit moment goed kan gebruiken. De gedachte is dat starters in deze periode tegen gunstigere voorwaarden en lagere financiële risico’s kunnen instappen en doorstromers kunnen profiteren omdat de verkoopbaarheid van de oude woning verbetert.”
Dat tarief geldt voor woningen (Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115):
“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. (…) Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.”
Bij de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, Stb. 2020, 545, is per 1 januari 2021 aan artikel 14, tweede lid, WBR, de zinsnede “als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken” toegevoegd, waarmee de wetgever voor de toepassing van het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting het zogenoemde hoofdverblijfcriterium heeft geïntroduceerd. Laatstbedoeld criterium houdt in dat voor de toepassing van het verlaagde tarief onder meer is vereist dat de verkrijger verklaart dat hij de verkregen woning, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf zal gaan gebruiken.
De gedifferentieerde overdrachtsbelasting moet zorgen dat “de positie van starters en doorstromers wordt verstevigd ten opzichte van beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning.” (Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 3, p. 4).
Voor het begrip hoofdverblijf wordt aansluiting gezocht bij de eigenwoningregeling in de zin van artikel 3.111, lid 1, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 3, p. 21):
“Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig de bestemming als woning ter beschikking staat. (…) Het begrip «hoofdverblijf» is synoniem met het begrip «centrale levensplaats». (…) Waar een belastingplichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld analoog aan artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag waar zich het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger bevindt. De bewijslast om aannemelijk te maken dat het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger zich na de verkrijging van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt, ligt bij de verkrijger.”
Bij de invoering van het hoofdverblijfcriterium is aandacht besteed aan de vraag hoe wordt omgegaan met de situatie waarin de verkregen woning eerst grondig dient te worden verbouwd, alvorens de koper de woning als hoofdverblijf kan betrekken (Kamerstukken II, 2020/21, 35 576, nr. 6, p. 22):
“Het voordeel van een hoofdverblijfcriterium ten opzichte van een toetsing op woningbezit is dat natuurlijke personen die tijdelijk tussen twee woningen in zitten niet onbedoeld tegen het hogere tarief aanlopen. Uit data van het Kadaster blijkt dat in minimaal 96% van de gevallen kopers binnen 12 maanden in de woning gaan wonen. Mocht het zijn dat een verbouwing langere tijd in beslag neemt, dan kan het zijn dat de inspecteur contact opneemt, omdat uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. In dat geval kan een verkrijger met een nog in gang zijnde verbouwing aannemelijk maken dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk te gaan gebruiken als hoofdverblijf. Wel zal de verkrijger de woning na voltooiing van de verbouwing daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moeten gaan gebruiken.”
Tarief bij sloop en herbouw
Het Hof is van oordeel dat het verlaagde tarief wel van toepassing is en overweegt daartoe het volgende.
Vast staat dat belanghebbenden voor de invoering van het hoofdverblijfcriterium aanspraak hadden kunnen maken op het verlaagde tarief, nu de onroerende zaak ten tijde van de juridische verkrijging naar zijn aard was aan te merken als woning (vgl. HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1796, r.o. 4.2.5 en r.o. 4.3.1.)
Slechts door de invoering van het hoofdverblijfcriterium zou dit anders zijn geworden, terwijl uit de wetgeschiedenis blijkt dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting is bedoeld om starters en doorstromers te bevoordelen ten opzichte van beleggers. De grammaticale en strikte lezing van de Inspecteur miskent deze doelstelling. Belanghebbenden zijn doorstromers die een woning achterlaten en de woning, ontstaan na sloop en herbouw, anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zijn gaan gebruiken. Het Hof acht het gevolg van de strikte toepassing van artikel 14, lid 2, WBR (tekst 2021), te weten de toepassing van het hoge tarief van 8%, daarom in strijd met doel en strekking van de wet.
Het Hof vindt steun voor zijn oordeel in de fiscale behandeling van grondige verbouwingen. Het Hof neemt daarbij in overweging dat het verschil tussen een grondige verbouwing aan de ene, en sloop en herbouw aan de andere kant, onduidelijk kan zijn. Een verbouwing kan dusdanig grondig zijn, dat de oorspronkelijke woning vrijwel geheel is vervangen door vernieuwing van de gevels, de ramen en het dak en het aanbrengen van een op- en/of aanbouw. De gemiddelde passant kan in zo’n situatie denken dat een nieuwe woning is gebouwd. Toch staat een (grondige) verbouwing niet in de weg aan de mogelijkheid om aan het hoofdverblijfcriterium te voldoen. Die situatie is naar het oordeel van het Hof niet wezenlijk anders dan het geval waarin een woning wordt gesloopt, waardoor deze eveneens tijdelijk onbewoonbaar is, maar na herbouw wel als hoofdverblijf in gebruik wordt genomen.
Ook de wetsgeschiedenis bevat geen aanwijzingen waaruit blijkt dat de wetgever bij invoering van de Wet differentiatie in 2021 heeft bedoeld een situatie als die van belanghebbenden te onderscheiden van de situatie waarin de verkrijgers de woning voor de ingebruikname als hoofdverblijf grondig gaan verbouwen. Het doel van de wetgever was duidelijk: starters en doorstromers (zij die een koopwoning zoeken voor eigen bewoning) gunstiger behandelen dan beleggers (zij die een koopwoning zoeken om deze te verhuren aan een ander). Het kan niet de bedoeling zijn geweest om kopers zoals belanghebbenden van die gunstige behandeling uit te sluiten. Hierbij dient te worden bedacht dat belanghebbenden, zoals zij zelf hebben verklaard, een slechte, onbewoonbare woning hebben laten vervangen door een woning die aan de huidige wooneisen voldoet. Toepassing van het hoge tarief is in de ogen van het Hof daarom in strijd met doel en strekking van de wet.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5 Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling van de Inspecteur voor de door belanghebbenden in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.
Proceskosten beroepsfase
Het Hof veroordeelt de Inspecteur in de door belanghebbende [belanghebbende1] (BK-ARN-25/2596) gemaakte reiskosten voor de procedure in beroep, welke kosten in overeenstemming met artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht (Awb), het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en artikel 11, lid 1, onderdeel d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, worden vastgesteld op € 37,40 (retour [plaatsnaam1] – [plaatsnaam2] per openbaar vervoer tweede klasse).
Er bestaat in de procedure van beroep geen aanleiding voor een veroordeling van de Inspecteur in door belanghebbende gemaakte proceskosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, nu belanghebbenden zich pas in de fase van hoger beroep hebben laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Dat de gemachtigde in beroep voor vergoeding in aanmerking komende proceshandelingen heeft verricht, is niet gebleken.
Proceskosten hogerberoepsfase
Het Hof veroordeelt de Inspecteur in de door belanghebbenden gemaakte reiskosten voor de procedure in hoger beroep, welke kosten in overeenstemming met artikel 8:75 Awb, het Bpb en artikel 11, lid 1, onderdeel d, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003, worden vastgesteld op € 19,68 (tweemaal retour [plaatsnaam1] – [plaatsnaam3] per openbaar vervoer tweede klasse).
Nu het hoger beroep in BK-ARN 25/2595 en BK-ARN 25/2596 gelijktijdig is behandeld en het feitencomplex in de beide zaken exact hetzelfde is waardoor de werkzaamheden van de gemachtigde in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn, merkt het Hof deze zaken aan als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 Bpb. Het Hof stelt de vergoeding van de proceskosten in hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.868 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 1).
Griffierechten
Voorts dienen aan belanghebbenden de voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 243 ((€ 50 x 2) + € 143) te worden vergoed.
6 Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken van de Inspecteur,
– gelast de Inspecteur aan belanghebbenden een teruggave van in totaal € 42.900 aan overdrachtsbelasting te verlenen,
– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 1.925,08,
– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbenden het betaalde griffierecht van in totaal € 243 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. T.A. de Hek, mr. M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van mr. D.W. Renes als griffier.
De beslissing is op 15 september 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(D.W. Renes) (A. van Dongen)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.