ECLI:NL:GHAMS:2026:2812

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 4 te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 819.000 (hierna: de WOZ-waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2022 aan belanghebbende bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij haar uitspraak van 31 maart 2025 als volgt op het beroep van belanghebbende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 713.000:

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt

verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar van

17 mei 2024;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiseres moet vergoeden.”

Belanghebbende heeft op 14 mei 2025 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, aangevuld bij brief van 23 juli 2025. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft het Hof meegedeeld dat hij geen bezwaar heeft tegen het achterwege laten van een zitting. Het Hof heeft belanghebbende bij brief van 1 augustus 2025 laten weten dat het Hof overweegt om een zitting achterwege te laten, tenzij belanghebbende daarom zou verzoeken. Belanghebbende heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. Hierop heeft het Hof besloten een zitting achterwege te laten en partijen bij brief van 23 juni 2026 bericht dat het onderzoek is gesloten en dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 95 m², bouwjaar 1840, met een kelder van circa 7 m2. De kaveloppervlakte is 28 m². De woning ligt aan een smalle steeg.

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een ‘Taxatieverslag woningen’ ter beschikking gesteld. In dit verslag zijn de bij de waardevaststelling van de woning gebruikte verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten vermeld, alsmede de kenmerken en eigenschappen van de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de bij de woning en de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen factoren voor verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.

Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een ‘Intern waarde-advies’ (hierna: taxatierapport) overgelegd, gedagtekend 28 november 2024, opgesteld door [D] (Register Taxateur). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 getaxeerd op € 713.000. Deze taxatie is tot stand gekomen door vergelijking met de tussenwoningen [B-straat] 2, [B-straat] 15 (beide liggen aan een smalle steeg) en [C-straat] 32, evenals de woning gelegen in het centrum van Amsterdam, welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn de kenmerken en eigenschappen van de woning en de vergelijkingsobjecten beschreven en zijn foto’s van de woning en de objecten opgenomen, alsmede een overzichtskaart waarop de ligging van de objecten te zien is. In het taxatierapport is voorts onder meer een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: de matrix) opgenomen, waarin ter zake van de woning en de vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt. Tevens zijn in de matrix de kwalificaties voor de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld wat betreft kwaliteit, onderhoud en ligging en is vermeld welke correctiepercentages worden toegepast bij afwijking van de kwalificatie ‘gemiddeld’ (in ‘matig’ of ‘slecht’ dan wel ‘goed’ of ‘uitstekend’).

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Eiseres heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.”

Belanghebbende heeft in hoger beroep voor het eerst het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar in strijd met zijn informatieverplichting ingevolge artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar de bij de waardebepaling voor de woning en de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: KOUDVL-factoren) verstrekt, maar hij heeft geen aan de waarde ten grondslag liggende gegevens overgelegd waaruit de correctiepercentages van de KOUDVL-factoren blijken, zo stelt belanghebbende.

De heffingsambtenaar is van mening dat hij heeft voldaan aan de ingevolge artikel 40, lid 2, Wet WOZ op hem rustende verplichtingen, nog afgezien van het feit dat belanghebbende tot aan de procedure in hoger beroep geen verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van gegevens.

De verplichting van de heffingsambtenaar om op de voet van artikel 40, lid 2, Wet WOZ (uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar) gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde ontstaat alleen voor zover de belanghebbende in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. (zie Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.2 en 5.3). De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende in de bezwaarfase niet een dergelijk verzoek heeft gedaan. Ook de gedingstukken bieden daarvoor geen aanknopingspunten. De grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar het voorschrift van artikel 40 Wet WOZ niet in acht heeft genomen, faalt reeds om die reden.

( i) De woning is verhuurd en kan slechts worden verkocht onder voortzetting van het huurrecht, hetgeen de marktwaarde negatief beïnvloedt;

( v) de vastgestelde WOZ-waarde van de woning is tussen 2021 en 2022 disproportioneel gestegen, van € 245.000 naar € 712.000. De heffingsambtenaar heeft nagelaten inzichtelijk te maken waarop deze waardestijging is gebaseerd.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van € 713.000 niet te hoog is, onder verwijzing naar het door hem in beroep overgelegde taxatierapport (zie 2.3). In zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar al uitgelegd dat de aanzienlijk lagere WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 werd veroorzaakt doordat bij de waardevaststelling een onjuiste gebruiksoppervlakte in aanmerking werd genomen (28 m² in plaats van 95 m²). De ligging en de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is met de op € 713.000 nader vastgestelde waarde voldoende rekening gehouden en de marktontwikkelingen rond de waardepeildatum zijn verdisconteerd in de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zo stelt de heffingsambtenaar.

Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de in beroep door hem verdedigde WOZ-waarde van de woning van € 713.000 niet te hoog is. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dient de WOZ-waarde van de woning van jaar tot jaar opnieuw te worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens rond de waardepeildatum, bijvoorbeeld met verkoopgegevens van met de woning voldoende vergelijkbare objecten. De omstandigheid dat de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021 op een aanzienlijk lager bedrag is vastgesteld dan voor het onderhavige jaar, levert op zichzelf dus geen, althans onvoldoende aanwijzing op dat de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar lager moet worden vastgesteld. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit verschil in waarde is veroorzaakt door een fout bij de waardevaststelling voor het jaar 2021 (zie 5.2.2). Op grond van de zogenoemde overdrachts- en verkrijgingsfictie van artikel 17 lid 2, Wet WOZ (zoals weergegeven in rechtsoverweging 6 van de rechtbankuitspraak) dient bij de vast te stellen WOZ-waarde van de woning geen rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de woning is verhuurd, zodat ook het onder 5.2.1 ad (i) weergegeven argument van belanghebbende niet opgaat.

Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, die het Hof evenals de rechtbank voldoende vergelijkbaar acht met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, voldoende rekening is gehouden door de waarde in beroep nader vast te stellen op € 713.000. Het Hof onderschrijft de rechtsoverwegingen 6 tot en met 11 van de rechtbank en maakt die tot de zijne, met dien verstande dat het rechtsoverweging 10, derde volzin, aldus verstaat dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de in aanmerking te nemen kwaliteit van de woning. Hierbij weegt het Hof ook de marge mee tussen de (neutrale) gemiddelde vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten (€ 7.720) en de bij de waardebepaling op € 713.000 in aanmerking genomen vierkantemeterprijs van de woning van € 7.020 (zie rechtsoverweging 10 van de rechtbankuitspraak). En, minder rekenkundig geformuleerd: de qua oppervlakten best vergelijkbare woning aan de [B-straat] 2 is verkocht voor een bedrag van (op waardepeildatum) € 784.000 en die verkoop laat dus zien dat een vergelijkbare woning een dergelijk bedrag oplevert. Belanghebbende heeft gesteld dat vergelijkingsobjecten “veelal” ruimer en beter onderhouden zijn en een gunstiger ligging hebben, maar zij heeft nagelaten haar stelling te concretiseren. Ook met inachtneming van hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, bestaat naar het oordeel van het Hof geen aanleiding de WOZ-waarde van de woning lager vast te stellen dan op € 713.000.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.